Що таке пасивне інвестування в нерухомість і як воно працює?

Пасивне інвестування в нерухомість – це простий, але цікавий підхід до зміцнення власного портфеля. Ця практика, популярність якої продовжує зростати завдяки новим технологіям, передбачає стратегічне інвестування капіталу в житлову або комерційну нерухомість з одночасним переданням супутніх зобов'язань орендодавця сторонньому керуючому нерухомістю. Нижче ми детальніше розглянемо привабливість такого підходу та те, як це працює.

Чому пасивна нерухомість?

Інвестиції в нерухомість не є чимось новим і залишаються популярними з кількох причин – пасивних чи інших. Деякі з них включають,

• Грошовий потік: Інвестиції в нерухомість можуть генерувати стійкі грошовий потік через дохід від оренди. Це особливо привабливо для інвесторів, які шукають регулярний дохід поряд з потенціалом зростання своїх інвестицій.
• Вдячність: вартість нерухомості зазвичай зростає з часом, пропонуючи інвесторам можливість отримати приріст капіталу, коли вони продають нерухомість. Таке довгострокове підвищення ціни може значно збільшити прибутки від інвестицій.
• ВажільНерухомість також дозволяє інвесторам використовувати леверидж ширше, ніж багато інших видів інвестицій. Наприклад, використовуючи позикові кошти для фінансування частини вартості нерухомості, інвестори можуть досягти вищої рентабельності інвестицій, за умови зростання вартості нерухомості.
• диверсифікація: Додавання нерухомості до інвестиційного портфеля також сприяє диверсифікації, знижуючи загальний ризик. Це можливо тому, що нерухомість часто має низьку кореляцію з іншими класами активів, тобто вона може працювати добре, тоді як інші інвестиції провалюються.
• Податкові переваги: Інвестиції в нерухомість також можуть надати інвесторам різні податкові пільги. Вони включають відрахування відсотків по іпотеці, операційних витрат, податків на майно та амортизації. Деякі більш просунуті стратегії (обмін 1031) дозволяють інвесторам відкладати податки на приріст капіталу під час реінвестування доходів від продажу в іншу інвестиційну нерухомість.
• Інфляційний хеджІсторично склалося так, що ціни на нерухомість та орендна плата зазвичай зростали разом з інфляцією. Як наслідок, це робить нерухомість гарним захистом від інфляції, оскільки підвищення цін може призвести до вищого доходу від оренди та вартості нерухомості, захищаючи купівельну спроможність інвесторів.

Враховуючи ці перелічені переваги, стає зрозуміло, чому нерухомість є привабливим доповненням до портфеля, оскільки дуже мало активів можуть похвалитися різноманітним набором переваг володіння нерухомістю.

Отже, що може принести пасивне інвестування в нерухомість, чого інвестори ще не отримують? Відповіді прості: час, спокій, можливість і зручність.

Делегуючи обов’язки з управління нерухомістю третій стороні, власникам нерухомості більше не потрібно витрачати час і ресурси на технічне обслуговування та нагляд за орендарями. Хоча цей тип послуг зазвичай не є безкоштовним, він дуже зручний, оскільки дозволяє власникам нерухомості розглядати інвестиції локально та далеко. Це також відкриває двері для інвесторів, зацікавлених у нерухомості, які, навіть якщо у них є час, не обов’язково мають набір навичок, щоб взяти на себе такі обов’язки.

Доступність пасивного інвестування

З огляду на його переваги, існують різні підходи до доступу до пасивного інвестування. Давайте детальніше розглянемо їх та принципи їх роботи.

Трастові інвестиційні фонди (REIT)

Інвестиційний фонд нерухомості (REIT) — це компанія, яка володіє, управляє або фінансує нерухомість, яка приносить дохід. REITs, змодельовані подібно до взаємних фондів, надають окремим інвесторам можливість заробити частку доходу, отриманого через володіння комерційною нерухомістю, без необхідності самостійно купувати, управляти чи фінансувати будь-яку нерухомість.

Закон зобов’язує REITs розподіляти високий відсоток свого доходу (зазвичай 90% або більше) акціонерам як дивіденди, що робить їх привабливим варіантом для інвесторів, які прагнуть отримати дохід. Мета полягає в тому, щоб запропонувати переваги інвестицій у нерухомість у поєднанні з легкістю та ліквідністю інвестицій в акції.

Слід зазначити, що серед REITs існує кілька різних підходів, які можна застосувати. До них належать:

• Акціонерний капітал: це найпоширеніший тип нерухомості, яка володіє та управляє нею. Доходи формуються в основному за рахунок оренди площ і збору орендної плати.
• Іпотечні REITs (mREITs): вони забезпечують фінансування нерухомості, що приносить дохід, шляхом купівлі або створення іпотечних кредитів та цінних паперів, забезпечених іпотекою. Вони отримують дохід від відсотків за цими фінансовими активами.
• Гібридні REIT: Гібридні REIT поєднують стратегії інвестиційних REIT та іпотечних REIT для володіння нерухомістю та фінансування нерухомості.

REITs можуть публічно торгуватися на основних біржах цінних паперів, публічно зареєстрованих, але не зареєстрованих, або приватних. Публічні REITs пропонують перевагу ліквідності, подібну до акцій, що дозволяє інвесторам легко купувати та продавати акції через фондовий ринок. Незареєстровані на біржі та приватні REITs можуть пропонувати меншу ліквідність, але все ще можуть надавати доступ до диверсифікованих інвестицій у нерухомість.

Загалом REITs дозволяє інвесторам отримувати доступ до таких секторів нерухомості, як житлова, комерційна (офісні будівлі, торгові центри, склади), заклади охорони здоров’я тощо, без складнощів і значних вимог до капіталу прямого володіння нерухомістю. Вони також можуть запропонувати потенційні податкові переваги, оскільки вони зазвичай не оподатковуються на корпоративному рівні, якщо вони відповідають певним нормативним вимогам, включаючи розподіл більшої частини свого оподатковуваного доходу між акціонерами. Ця структура може допомогти інвесторам отримати стабільний потік доходу разом із довгостроковим приростом капіталу.

Платформи краудфандингу

Ще один поширений спосіб отримати доступ до можливостей пасивного інвестування в нерухомість — через краудфандингові платформи. пасивний платформи краудфандингу нерухомості це онлайн-ринки, які дозволяють окремим особам інвестувати в проекти нерухомості, не купуючи, не керуючи чи фінансуючи нерухомість самостійно. Ось кілька прикладів таких платформ:

• • Groundfloor
  • Equity Multiple

Хоча ідея схожа на REIT, ці платформи використовують потужність краудфандингу для об’єднання коштів кількох інвесторів, що дозволяє їм брати участь в інвестиціях у нерухомість із потенційно меншими вимогами до капіталу.

Знижуючи вимоги до капіталу, інвестори отримують багато переваг. Не тільки дрібні інвестори тепер можуть брати участь у ринку нерухомості, але ті, хто має кошти, можуть розподіляти капітал між більш широким спектром можливостей (комерційні, житлові, складські приміщення тощо).

Крім того, платформи, які роблять таке інвестування можливим, зазвичай пропонують підвищену прозорість проектів разом із послугами професійного управління, які роблять пасивне інвестування в нерухомість таким привабливим.

Синдикації нерухомості та інвестиційні групи (REIG)

Нарешті, є синдикати нерухомості та інвестиційні групи нерухомості (REIG). Це форми колективного інвестування в нерухомість, що дозволяє інвесторам об’єднувати свої ресурси для інвестування в об’єкти нерухомості, які можуть бути поза їхніми особистими фінансовими можливостями чи знаннями. Цей підхід на поверхні схожий на краудфандинг, але з меншою автономією/контролем над вибором розподілу капіталу. Замість того, щоб дозволити інвестору вибірково вибрати нерухомість для інвестування з пулу списків, такий вибір залишається за професіоналами, яким доручено оцінити потенційну віддачу від інвестицій і пов’язані з цим ризики.

Синдикування нерухомості – це тимчасові партнерства, створені для конкретних проектів, з метою інвестування в одну можливість у сфері нерухомості. У синдикації нерухомості спонсор (або синдикатор) визначає інвестиційну можливість та отримує завдання з придбання, управління та подальшого продажу нерухомості. Для полегшення цього процесу потенційним інвесторам (командивітам) пропонується надати необхідний капітал. Хоча спонсор вносить меншу частину капіталу та бере на себе основну частину обов'язків з управління проектом, інвестори зазвичай забезпечують більшу частину фінансування з мінімальною участю в щоденних операціях, що робить їхній внесок більш пасивним за своєю природою. Розподіл прибутку структурований заздалегідь, при цьому спонсори часто отримують управлінську комісію та стимули на основі результатів, такі як частка прибутку, що перевищує заздалегідь визначений поріг, що забезпечує узгодження інтересів та потенціал для значної прибутковості.

Тим часом групи інвестицій у нерухомість (REIG) є більш постійними організаціями, які інвестують у портфель нерухомості. Зазвичай вони організовані як компанії, які володіють і управляють житловою чи комерційною нерухомістю. Купуючи акції або паї в цих групах, інвестори можуть опосередковано брати участь у підприємствах з нерухомістю, отримуючи вигоду від впливу на ринок нерухомості без обов’язків прямого володіння.

Порівнюючи ці два, слід пам’ятати про кілька ключових відмінностей.

• Обсяг і тривалість: синдикації, як правило, зосереджені на одному проекті та розпадаються, коли проект продано або інвестиційна мета досягнута. REIGs, з іншого боку, є більш постійними та можуть інвестувати в декілька об’єктів нерухомості протягом тривалого періоду.
• Залучення інвестора: хоча обидва варіанти є пасивними, інвестори в синдикації можуть мати можливість інвестувати в конкретні проекти, які точно відповідають їхнім інвестиційним критеріям. Інвестори REIG інвестують у компанію з ширшим спектром власності, що дає їм менше контролю над окремими інвестиціями.
• Повернення інвестиційДохідність синдикації часто безпосередньо пов'язана з результатами одного проекту, що може пропонувати вищу винагороду, але також і вищі ризики. REIG забезпечують більш диверсифіковані інвестиції, потенційно пропонуючи стабільнішу, але, можливо, нижчу прибутковість.

І синдикати нерухомості, і REIG пропонують унікальні можливості та міркування для інвесторів, які хочуть диверсифікувати свій портфель у нерухомість за допомогою пасивного інвестиційного підходу. Вибір між ними залежить від уподобань інвестора щодо участі, терпимості до ризику та інвестиційних цілей.

Індустріальні гравці

Отже, які відомі гравці галузі пропонують інвесторам доступ до можливостей пасивного інвестування? Нижче наведено декілька для розгляду, що представляють кожен із описаних раніше підходів.

*Наведені нижче цифри були точними на момент написання статті та можуть бути змінені. Будь-який потенційний інвестор повинен перевірити метрики*

1. Прологіс

(PLD )

Представляючи погляд на REITs, Prologis є провідним прикладом, який зосереджується на промисловій нерухомості, зокрема на розподільних об’єктах для логістики та управління ланцюгами поставок по всьому світу. Він пропонує інвесторам пасивні можливості інвестування в нерухомість, володіючи та керуючи величезним портфелем високоякісних складів і розподільних центрів.

Інвестуючи в Prologis, люди можуть отримати доступ до бурхливих секторів електронної комерції та логістики без необхідності безпосереднього управління майном, що робить його привабливим варіантом для тих, хто хоче диверсифікувати свої інвестиційні портфелі за допомогою промислової нерухомості.

На момент написання статті більшість аналітиків відносили PLD до списку ««Сильна покупка».

2. Вертикальний

Тим часом Upright виділяється як ідеальний приклад того, чого можна досягти та запропонувати, розглядаючи пасивне інвестування в нерухомість через платформи краудфандингу. Раніше відомий як Fund That Flip, Upright пропонує акредитованим інвесторам можливість пасивно інвестувати в проекти житлової нерухомості з потенційною прибутковістю до 13%. Інвестори можуть вибирати з індивідуальних об’єктів нерухомості, об’єднаних фондів або фонду Horizon Residential Income Fund, який працює з податковими перевагами REIT.

Орієнтуючись на суворі критерії андеррайтингу, Upright надає вибір коротко- та довгострокових боргових інвестицій у більш ніж 35 штатах, розроблених тисячами операторів, пропонуючи диверсифікацію та контроль над вибором інвестицій з мінімальними інвестиціями, починаючи від 1,000 доларів США для об’єднаних фондів і 5,000 доларів США. для окремих властивостей

3. Brixmor Property Group Inc.

(BRX )

І, нарешті, є Brixmor Property Group, інвестиційна група в нерухомість (REIG), що спеціалізується на роздрібній нерухомості, зосереджуючись головним чином на володінні та управлінні обширним портфелем торгових центрів під відкритим небом. Він також пропонує інвесторам можливості пасивного інвестування в нерухомість через свою публічну структуру REIT, що дозволяє акціонерам отримувати вигоду від доходу, отриманого від його власності, без складнощів прямого управління власністю.

Акцент Brixmor на роздрібних торгових точках, орієнтованих на громаду, позиціонує її унікально на ринку нерухомості. Ці місця задовольняють повсякденні потреби споживачів та залучають постійний потік пішоходів до своїх об'єктів.

На момент написання статті більшість аналітиків відносили BRX до списку "«Сильна покупка».

Вибір правильного майна

Ще одним важливим кроком у пасивному інвестуванні в нерухомість є вибір право власність для вас. Зрештою, пам’ятайте, що це інвестиція, а не покупка, яка відповідає вашим особистим смакам. Це означає, що, обираючи нерухомість для пасивного інвестування, інвестор повинен спочатку уточнити свої інвестиційні цілі, включаючи очікувану прибутковість, толерантність до ризику та інвестиційний горизонт.

Далі потрібна комплексна перевірка due diligence, яка включає глибоке занурення в аналіз ринку нерухомості, потенціал розташування та довіру до команди управління або платформи, що сприяє інвестиціям.

Оцінка фінансових показників угоди, таких як прогнозовані грошові потоки, витрати та структура інвестицій, має вирішальне значення для розуміння її життєздатності та відповідності інвестиційним цілям. Крім того, важливе значення має розуміння правової структури інвестицій та будь-яких податкових наслідків.

Нарешті, розгляд диверсифікації портфеля нерухомості для зменшення ризику має керувати рішенням про те, чи продовжувати інвестиції.

Чи підходить вам безсторонній підхід?

На перший погляд пасивне інвестування в нерухомість може здатися складним. Однак, як тільки ви визначитеся з підходом, який вам підходить, це вже не так. Вся справа в тому, щоб експлуатаційні навантаження замінити зручністю.

Для кмітливого інвестора пасивні ініціативи в сфері нерухомості можуть відкрити нові шляхи для отримання прибутку та нарощування капіталу в класі активів, який, здавалося б, ніколи не вийде з моди.