Процес розвитку нерухомості: ризики та винагороди

На ринку житла дефіцит пропозиції, підвищення оцінки та інвестиційні можливості стали доступнішими, ніж будь-коли капітал платформ, для інвесторів дуже важливо враховувати пов’язані з цим ризики та винагороди. Для цього інвестори повинні спочатку отримати базове розуміння процесу розвитку нерухомості.

Тонкощі розвитку нерухомості: орієнтуючись на ризики заради потенційних прибутків

Розвиток нерухомості часто включає в себе процес, який охоплює роки, з низкою кроків, зроблених на цьому шляху. Через складність цього процесу існує велика кількість ризиків, і нерідко зустрічаються непередбачені перешкоди на цьому шляху. Тому кожному, хто збирається взяти участь, дуже важливо мати повне й глибоке розуміння того, як проходити етапи розвитку, щоб одного разу забезпечити бажану високу віддачу від інвестицій (ROI).

Розуміння ризиків через типи та фази проектів

Важливо зазначити, що не всі проекти наражають інвестора на однаковий рівень ризику. Це значною мірою визначається стадією проекту (чим раніше на стадії розробки, тим вищий ризик) та його характером (комерційний чи житловий).

Основні етапи розвитку нерухомості

1. Ранній етап: попередній розвиток

Ця базова фаза є найризикованішою, враховуючи безліч невідомих, які все ще існують. Завдання на цьому етапі включають:

• Дослідження ринку та техніко-економічний аналіз
• Викуп землі або забезпечення опціонних прав
• Екологічні перевірки
• Складання планів ділянки та забудови
• Організація будівельних фондів

Варто зазначити, що отримання фінансування будівництва з традиційних джерел є суворим, і якщо забудовник впорається з цим, багато суттєвих проблем, ймовірно, буде вирішено. Ймовірно, найбільшою перешкодою в межах штату, що знаходиться на стадії забудови, є отримання дозволів як на будівництво, так і на землю в межах юрисдикції.

2. Середній етап: будівництво

В основі проекту лежить перетворення креслень на матеріальні структури. Після вирішення завдань перед розробкою ризики зменшуються, але не зникають повністю. Діяльність включає:

• Власне будівництво
• Маркетингові ініціативи
• Доступ до фінансування будівництва
• Передлізингова діяльність
• Забезпечення постійного фінансування
• Залучення управління майном

На цьому етапі фінансування зазвичай надходить від спонсора проекту, зовнішніх інвесторів та короткострокових будівельних позик. Кульмінацією цього етапу є отримання сертифіката введення будівлі в експлуатацію, який свідчить про готовність будівлі до експлуатації.

3. Завершальний етап: Операція

Як початковий етап функціонального життя будівлі, цей етап зосереджений на залученні орендарів. Завдання на цьому етапі включають:

• Постійні маркетингові та лізингові зусилля
• Виявлення потенційних покупців
• Прийняття рішення про стратегії холдингу
• Інтенсифікація управління власністю
• Досягнення стабілізації

На даному етапі типовими способами фінансування є будівництво або короткострокове «прохідне» фінансування, поки проект не досягне стабілізації. Після стабілізації розробники отримають доступ до довгострокових варіантів фінансування. Залежно від обсягів попереднього лізингу, досягнутих під час будівництва, цей етап можна вважати етапом з найменшим ризиком, отже, що пропонує найменший прибуток.

Хоча цей огляд дає уявлення про динаміку ризиків у девелоперських проектах, важливо зазначити, що купівля або рефінансування існуючих будівель несе подібні ризики. Такі фактори, як довіра та досвід спонсора, переважаючі економічні сценарії та динаміка ринку, відіграють вирішальну роль у всіх сферах.

Хоча розвиток нерухомості може представляти для інвесторів безліч потенційних ризиків, їх можна значно зменшити або повністю уникнути, просто отримавши розуміння процесу в цілому та підходячи до нього структуровано. Якщо все зроблено правильно, отримана рентабельність інвестицій часто робить такі ініціативи досить прибутковими та привабливими для 2 раунду.

Тепер, коли ви дізналися трохи більше про те, що передбачає процес розвитку нерухомості, знайдіть час, щоб переглянути та розглянути зростаючий список можливостей інвестування в нерухомість, які доступні на платформах акцій, таких як наведені нижче.

1. Збір коштів

Fundrise – це американська платформа, яка дозволяє індивідуальним інвесторам інвестувати в проекти комерційної нерухомості, включаючи житло для оренди. Платформа відома своїми eREITs (електронними інвестиційними фондами нерухомості), які є диверсифікованими портфелями проектів у сфері нерухомості.

Заснована в 2012 році Беном Міллером і його братом Деном Міллером, компанія прагнула демократизувати інвестиції в нерухомість, надаючи альтернативу традиційним методам інвестування. Замість того, щоб покладатися на інвестиційні фонди нерухомості (REIT) або пряме володіння майном, Fundrise пропонує eREIT та eFunds, які є спеціально розробленими інструментами інвестування, які об’єднують гроші кількох інвесторів для інвестування в нерухомість.

Платформа дає звичайним інвесторам можливість отримати доступ до угод з нерухомістю з відносно низькими мінімальними інвестиціями, часто починаючи від 500 доларів США. Завдяки своєму технологічному підходу Fundrise прагне забезпечити прозорість, диверсифікацію та простоту використання, дозволяючи користувачам відстежувати свої інвестиції, переглядати оновлення проектів і отримувати дивіденди через онлайн-панель. З роками популярність Fundrise значно зросла, обслуговуючи широкий спектр інвесторів, які шукають більш вільний підхід до інвестування в нерухомість. Його інноваційна модель і зручний інтерфейс позиціонують Fundrise як провідного гравця в галузі краудфандингу нерухомості.

2. RealtyMogul

RealtyMogul — ще одна відома американська платформа, яка пропонує можливості краудфінансування інвестицій у нерухомість. Платформа дозволяє як акредитованим, так і неакредитованим інвесторам інвестувати в різноманітні проекти комерційної нерухомості.

RealtyMogul, запущений у 2013 році Джиллієн Хелман і Джастіном Хьюзом, мав на меті надати окремим інвесторам доступ до угод з нерухомістю інституційної якості, які раніше були здебільшого зарезервовані для великих установ або заможних осіб. Платформа пропонує різноманітні механізми інвестування, включаючи приватні розміщення, інвестиційні трасти в нерухомість (REIT) та 1031 обміни.

Завдяки технологічно орієнтованому підходу RealtyMogul наголошує на прозорості та ретельній перевірці угод. Користувачі можуть вибирати конкретні об'єкти нерухомості для інвестування або диверсифікувати свої інвестиції через кураторські портфелі компанії. Поєднуючи технології з досвідом у сфері нерухомості, RealtyMogul стала ключовим претендентом на краудфандинг у сфері нерухомості, обслуговуючи як початківців, так і досвідчених інвесторів.

3. CrowdStreet

CrowdStreet об’єднує інвесторів з інституційними інвестиціями в комерційну нерухомість. Його платформа більшою мірою орієнтована на пропонування широкого спектру типів інвестицій у нерухомість, часто включно з можливостями Build-to-Rent (BTR).

Цю платформу було засновано у 2013 році Торе Стіном та Дарреном Паудерлі. На відміну від деяких конкурентів, CrowdStreet в першу чергу зосереджується на індивідуальних акредитованих інвесторах та їхніх унікальних потребах. Платформа забезпечує прямі інвестиції в окремі об'єкти нерухомості, дозволяючи інвесторам вибирати конкретні угоди, які відповідають їхнім інвестиційним цілям. Однією з відмінних рис CrowdStreet є її торговельний майданчик, де різноманітні спонсори нерухомості розміщують свої пропозиції, що дозволяє інвесторам диверсифікувати свої портфелі за типами нерухомості, географічними розташуваннями та інвестиційними стратегіями. Надаючи інструменти, освітні ресурси та спрощений інвестиційний процес, CrowdStreet зарекомендувала себе як провідна платформа в галузі краудфандингу нерухомості, що дозволяє ширшій аудиторії брати участь в інвестуванні в комерційну нерухомість.