Die 5 besten Healthcare-REITs, in die man angesichts der alternden US-Bevölkerung investieren sollte (2026)

Altern als Anlagethema

Mit der Alterung der Bevölkerung steigt auch der Bedarf an medizinischen Behandlungen. Dies kann langfristig ein lukratives Thema für Anleger sein, da die Alterung der Babyboomer-Generation – geboren zwischen 1946 und 1964 – ein vorhersehbarer demografischer Trend ist. Die jüngsten Generationen werden bis 65 2029 Jahre alt.

Investitionen in die medizinische Versorgung können jedoch komplex sein und erfordern die Auswahl der richtigen Unternehmen oder Teilsektoren. Wir behandeln solche Optionen beispielsweise in „Die 5 besten ETFs im Gesundheitssektor, in die Sie investieren können", "Top 5 der KI- und digitalen Biotech-Unternehmen" oder "Top 5 der Blue-Chip-Pharmaunternehmen“ neben vielen anderen Artikeln zu diesem Thema.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, auf die Nachfrage nach medizinischen Einrichtungen zu setzen. Krankenhäuser, Altenheime, Pflegezentren und andere damit verbundene Immobilien werden angesichts der alternden Bevölkerung konstant gefragt sein.

Eine gute Möglichkeit für Anleger, von diesem Trend zu profitieren, sind Healthcare-REITs (Real Estate Investment Trusts). REITs sind börsennotierte Aktien von Unternehmen, die Tausende oder sogar Zehntausende von Immobilien verwalten. In den USA sind REITs gesetzlich verpflichtet, mindestens 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens als Dividende an die Aktionäre auszuschütten. Sie eignen sich daher auch gut für den Aufbau eines ertragsorientierten Portfolios.

Bei REITs im Gesundheitswesen dürften der Wert der Vermögenswerte und die von ihnen generierten Erträge kaum von der allgemeinen Immobilienmarktlage abweichen und eher auf die Nachfrage nach Gesundheits- und Alteneinrichtungen ausgerichtet sein.

Alterung der Bevölkerung

Die Bevölkerung ist in den letzten Jahren zwar älter geworden, doch das ist noch nichts im Vergleich zu dem, was uns noch bevorsteht. Für Gesundheits-REITs ist die Altersgruppe der über 80-Jährigen am relevantesten, da diese am ehesten medizinische Hilfe, Seniorenwohnungen und spezialisierte Pflege benötigen.

Zwischen 2007 und 2024 verzeichnete diese Kategorie nur einen moderaten Anstieg. Von nun an wird dieser explosionsartig ansteigen: Bis 28 wird ein Wachstum von 2030 % erwartet.

Quelle: Vertrieb

In absoluten Zahlen bedeutet dies, dass zwischen 80 und 2024 zusätzlich eine halbe Million Amerikaner das 2026. Lebensjahr erreichen werden, und zwischen 876,000 und 2027 weitere 2030. Zudem werden 20 % der Bevölkerung 65 Jahre oder älter sein. Dies könnte die Zahl der Amerikaner mit mindestens einer chronischen Erkrankung bis 130 von 180 Millionen auf 2030 Millionen erhöhen.

Quelle: Vertrieb

Im Durchschnitt schwankt die Belegung von Seniorenwohnungen nicht so stark wie bei anderen Wohnformen, da die Einkommen und der Wohnbedarf älterer Menschen deutlich stabiler sind. So sank die Belegung von Seniorenwohnungen während der Finanzkrise 2 nur um wenige Prozent (4–2009 %).

Quelle: Brunnenturm

Insgesamt machen der positive langfristige Trend und die Stabilität des Sektors in Verbindung mit der durch die Vorschriften vorgeschriebenen regelmäßigen Einkommensausschüttung Gesundheits-REITs zu einer guten Option für defensive und einkommensorientierte Portfolios.

Top 5 der Healthcare-REITs

1. Welltower Inc.

Zu den Immobilien von Welltower gehören Gesundheitseinrichtungen wie Arztpraxen, Seniorenwohnheime und Rehabilitationszentren (medizinische Versorgung außerhalb von Krankenhäusern). Welltower verwaltet 1,400 Immobilien in den USA, Kanada und Großbritannien.

Darüber hinaus handelt es sich bei ihm um den mit Abstand größten Healthcare-REIT auf dem Markt, dessen Marktkapitalisierung oft dreimal höher ist als die des nächstgrößeren REIT.

Welltower erreichte diese Größe größtenteils durch Akquisitionen in Kombination mit Projektentwicklung. So erwarb das Unternehmen beispielsweise im Jahr 6 Vermögenswerte im Wert von nicht weniger als 2024 Milliarden US-Dollar, die laut Unternehmensbewertungen über 30 % unter den Wiederbeschaffungskosten lagen. Im Jahr 2025 die Akquisitionen von 38 Ultra-Luxus Amica Senior Lifestyles' Portfolio von Seniorenwohngemeinschaften im Wert von 4.6 Milliarden kanadischen Dollar.

Quelle: Brunnenturm

Der Erfolg des Unternehmens beruht auch auf der Entwicklung eines äußerst langfristigen Ansatzes mit einem engen Fokus auf die Kernkompetenzen Seniorenwohnen und seniorenzentrierte Gesundheitseinrichtungen.

Jede unserer Kapitalallokationsentscheidungen betrachten wir unter dem Gesichtspunkt der Opportunitätskosten. Daher müssen wir alle Auswirkungen dieser Entscheidungen auch in der Zukunft berücksichtigen – die Kosten, die entstehen, wenn sie nicht richtig oder gar nicht getroffen werden.

In unserem Prozess orientieren wir uns bei der Bewertung der Opportunitätskosten häufig an den drei Fragen von Warren Buffett: „Und was dann, im Vergleich wozu, auf Kosten von was.“

Das umfangreiche Portfolio des Unternehmens kommt ihm zugute, da die Baukosten für Seniorenwohnungen deutlich gestiegen sind und aufgrund möglicher Tarife weiter steigen könnten. Dies hat zu einem starken Rückgang des Neubaus geführt, was den Marktwert der bestehenden Wohnungen noch mehrere Jahre beeinträchtigen wird.

Quelle: Brunnenturm

Auch aus finanzieller Sicht ist Welltower gut gegen mögliche finanzielle Störungen und steigende Zinsen geschützt, da über 90 % der Schulden des Unternehmens festverzinslich sind.

Quelle: Brunnenturm

Anleger, die in den Sektor einsteigen möchten und nach maximaler Sicherheit und Größe suchen, werden wahrscheinlich Welltower bevorzugen, da dieses Unternehmen die größtmögliche Diversifizierung und Portfoliogröße bietet.

2. Vertrieb

Ventas ist ein weiterer wichtiger Akteur im Seniorenimmobiliensektor mit 1,400 Objekten, von denen mehr als 800 Seniorenwohnimmobilien sind.

Quelle: Vertrieb

Diese Verbreitung von Seniorenimmobilien ist ein wachsender Trend im Portfolio des Unternehmens, mit einem deutlichen Anstieg seit 2021 (SHOP steht für Seniors Housing Operating Portfolio).

Quelle: Vertrieb

Das Unternehmen erwartet, dass die Auslastung im Jahr 2025 wieder das Niveau vor der COVID-Pandemie erreicht und dieses sogar übertrifft. Auch die Einnahmen wachsen mit 8 % deutlich und übertreffen damit den Kostenanstieg von 5 %.

Einer der Wettbewerbsvorteile von Ventas ist der stark datenbasierte Ansatz zur Identifizierung der vielversprechendsten Märkte. Darüber hinaus führt das Unternehmen regelmäßige Modernisierungen der Anlagen durch, wodurch für ältere Immobilien Premiumpreise erzielt werden können.

Eine weitere Methode, die Ventas zur Schaffung von Seniorenwohnraum zu angemessenen Kosten anwendet, ist die Umwandlung großer Wohnanlagen in Seniorenwohnanlagen. Im Jahr 45 werden 2025 solcher Umbauten durchgeführt.

Im weiteren Sinne beobachtet Ventas die Konsolidierung des Marktes für Seniorenwohnungen, da derzeit nur 16 % des Marktes von Ventas, anderen ähnlichen REITs und börsennotierten Eigentümer-Betreibern von Gesundheitsimmobilien kontrolliert werden.

Quelle: Vertrieb

Dies könnte eine wichtige Gelegenheit sein, da zumindest einige der Immobilien auf dem Markt aufgrund schlechter Verwaltung wahrscheinlich in Schwierigkeiten geraten, insbesondere da die steigenden Zinsen schlecht kapitalisierte Unternehmen gefährden und bis 24 Seniorenwohnungskredite im Wert von nicht weniger als 2027 Milliarden US-Dollar fällig werden.

Quelle: Vertrieb

3. Healthpeak-Eigenschaften

Während die größten Healthcare-REITs tendenziell stark im Bereich Seniorenwohnen vertreten sind, da dieser den bei weitem größten Teil des Marktes ausmacht, können kleinere REITs einen größeren Anteil ihres Portfolios in Pflegeheimen haben.

Dies ist bei Healthpeak der Fall, das nicht weniger als 524 Immobilien in seinem medizinischen Portfolio hat, darunter auch große Krankenhäuser.

Quelle: Gesundheitsgipfel

Dies ist ein attraktiver Sektor, da die Baukosten seit 40 um ca. 2020 % gestiegen sind, was das Angebot an neuen Einheiten begrenzt. Die erforderliche Miete zur Deckung der Baukosten für neue Einheiten beträgt ca. 35–40 US-Dollar pro Quadratfuß, während die tatsächliche Nettomiete von Healthpeak ca. 23 US-Dollar pro Quadratfuß beträgt.

Dies gibt Healthpeak die Möglichkeit, nach Ablauf des Mietvertrags hohe Mieten zu erzielen und die Bindung der derzeitigen Mieter bis dahin zu stärken. Die durchschnittliche Restlaufzeit des Mietvertrags beträgt 5.5 Jahre.

Quelle: Gesundheitsgipfel

Das Unternehmen ist auch im Laborsegment präsent und bedient den Biotech-Sektor mit einer starken Präsenz in San Francisco, Boston und San Diego.

Daher dürfte das Unternehmen von den steigenden Geldmengen profitieren, die nach mehreren Jahren geringer Aktivität in den Sektor fließen. Dieser Trend ist bereits jetzt in den Neuvermietungen von 1 Million Quadratfuß im Jahr 2024 erkennbar.

Quelle: Gesundheitsgipfel

Dieser Aufschwung wirkt sich auch rasch auf den Bestand an leerstehenden Laborflächen aus, der zwischen 75 und 2024 um 2025 % steigen wird.

Quelle: Gesundheitsgipfel

Unterdessen entwickelt sich das weniger zentral gelegene, aber rentable Portfolio mit 15 Seniorenwohnobjekten (7,000 Einheiten) gut; die Auslastung wird bis 86 2024 % erreichen. Das macht Healthpeak zu einem guten REIT für Anleger, die eine stärkere Diversifizierung abseits eines Seniorenwohnportfolios anstreben.

4. Immobilien im Gesundheitswesen

Wenn ein Investor bei einem Healthcare-REIT einen starken Fokus auf medizinische Einrichtungen sucht, ist Healthcare Realty wahrscheinlich die beste Wahl. 92 % des Portfolios konzentrieren sich auf die ambulante medizinische Versorgung und liegen damit weit vor der Konkurrenz.

Quelle: Immobilien im Gesundheitswesen

Das Unternehmen besitzt 651 Immobilien in den USA mit einer Gesamtfläche von 38.4 Millionen Quadratmetern. Damit ist es in den meisten der 15 größten Märkte des Landes vertreten und arbeitet mit vielen der führenden Gesundheitssysteme des Landes zusammen.

Quelle: Immobilien im Gesundheitswesen

Diese Immobilien liegen zudem in einem dicht besiedelten Gebiet mit einer jährlichen Wachstumsrate von 3 %. Das Unternehmen verlagert seinen Fokus auf diese Märkte und verkauft leistungsschwache Immobilien in Regionen mit geringerer Bevölkerungsdichte und geringerem Wachstum.

Auch dieser REIT dürfte von der alternden Bevölkerung profitieren, da die über 65-Jährigen jährlich doppelt so viel für Arztpraxen und Gesundheitskosten ausgeben wie die 45- bis 64-Jährigen.

Quelle: Immobilien im Gesundheitswesen

Insgesamt handelt es sich hierbei um einen guten REIT für konservative Anleger, die auf der Suche nach relativ hohen Renditen bei hoher Sicherheit sind, da die ambulante Versorgung, sowohl die Fach- als auch die Primärversorgung, die mit Abstand höchste Mietdeckungsquote in der gesamten Gesundheitsbranche aufweist, was ein sehr geringes Ausfallrisiko seitens dieser Mieter ermöglicht.

Quelle: Immobilien im Gesundheitswesen

5.LTC-Eigenschaften

Am anderen Ende des Spektrums zwischen Wohnen und ambulanter Pflege spezialisieren sich einige Gesundheits-REITs auf Pflegeimmobilien und Seniorenwohnen. Dies ist beispielsweise bei LTC Properties der Fall, wo die Immobilien etwa 50/50 zwischen beiden Kategorien aufgeteilt sind.

Quelle: LTC-Eigenschaften

Das Unternehmen besitzt insgesamt 190 Immobilien in 25 US-Bundesstaaten. Diese werden an verschiedene Gesundheitsdienstleister vermietet. Dabei macht keine Immobilie mehr als 15.9 % des Gesamtumsatzes aus. Dadurch verringert sich das Risiko, dass ein einzelner Mieter in finanzielle Schwierigkeiten gerät.

Quelle: LTC-Eigenschaften

Was das Wachstum betrifft, wurden seit 731 2019 Millionen US-Dollar investiert. Im Jahr 2024 war mit nur 66 Millionen US-Dollar für das gesamte Jahr keine große Aktivität zu verzeichnen.

Quelle: LTC-Eigenschaften

LTC ist eine gute REIT-Option für Anleger auf der Suche nach einem stabilen Einkommen, da das Unternehmen einen 20-jährigen Rekord in Folge hält monatlich Dividenden, ununterbrochen durch die verschiedenen Finanzkrisen und die Pandemie in diesem Zeitraum.

Dies wurde durch einen konservativen Ansatz bei der Verschuldung und die Gestaltung der Schuldenlaufzeiten entsprechend dem Cashflow des Unternehmens erreicht.

Quelle: LTC-Eigenschaften

Anleger sollten sich jedoch bewusst sein, dass die Dividenden seit langem (seit 2017) nicht mehr erhöht wurden, da das Unternehmen auf Wachstum setzt. Dies eignet sich eher für ein konservatives Portfolio, das auf monatliche Dividenden ausgerichtet ist, beispielsweise für einen Anleger im Ruhestand.

Quelle: LTC-Eigenschaften