Mitä on passiivinen kiinteistösijoittaminen ja miten se toimii?

Passiivinen kiinteistösijoittaminen on yksinkertainen mutta kiehtova tapa vahvistaa sijoitussalkkuaan. Käytäntö, jonka suosio kasvaa jatkuvasti uusien teknologioiden myötä, sisältää pääoman strategisen sijoittamisen joko asuin- tai liikekiinteistöihin ja samanaikaisesti vuokranantajan sitoumusten siirtämisen kolmannen osapuolen kiinteistömanagerille. Seuraavaksi tarkastelemme lähemmin tällaisen lähestymistavan houkuttelevuutta ja sitä, miten se toimii.

Miksi passiivinen kiinteistö?

Kiinteistösijoittaminen ei ole mitään uutta, ja se on edelleen suosittua useista syistä – passiivisista tai muista syistä. Muutamia näistä ovat mm.

• Kassavirta: Kiinteistösijoitukset voivat tuottaa vakaata kassavirta vuokratulojen kautta. Tämä on erityisen houkuttelevaa sijoittajille, jotka etsivät säännöllistä tulovirtaa sijoituksensa arvonnousupotentiaalin ohella.
• arvostus: Kiinteistöjen arvot yleensä nousevat ajan myötä, mikä tarjoaa sijoittajille mahdollisuuden saada pääomavoittoja, kun he myyvät kiinteistöjä. Tämä pitkän aikavälin hinnannousu voi merkittävästi lisätä sijoitusten tuottoa.
• VaikutusvaltaKiinteistösijoitukset antavat sijoittajille myös mahdollisuuden käyttää vipuvaikutusta laajemmin kuin monet muut sijoitustyypit. Esimerkiksi käyttämällä lainattuja varoja rahoittaakseen osan kiinteistön ostohinnasta sijoittajat voivat saavuttaa korkeamman sijoitetun pääoman tuoton olettaen, että kiinteistön arvo nousee.
• Monipuolistaminen: Kiinteistöjen lisääminen sijoitussalkkuun lisää myös hajauttamista, mikä vähentää kokonaisriskiä. Tämä on mahdollista, koska kiinteistöillä on usein alhainen korrelaatio muiden omaisuusluokkien kanssa, mikä tarkoittaa, että se voi toimia hyvin, kun muut sijoitukset heikkenevät.
• Veroedut: Kiinteistösijoittaminen voi tarjota sijoittajille myös erilaisia ​​veroetuja. Nämä kattavat vähennykset asuntolainan koroista, toimintakuluista, kiinteistöveroista ja poistoista. Tietyt, kehittyneemmät strategiat (1031-vaihto) antavat sijoittajille mahdollisuuden lykätä myyntivoittoveroja sijoittaessaan myyntituotot uudelleen toiseen sijoituskiinteistöön.
• Inflaatio HedgeHistoriallisesti kiinteistöjen hinnat ja vuokrat ovat tyypillisesti nousseet inflaation mukana. Tämän seurauksena kiinteistöt ovat hyvä suoja inflaatiota vastaan, sillä nousevat hinnat voivat johtaa korkeampiin vuokratuloihin ja kiinteistöjen arvoihin, mikä suojaa sijoittajien ostovoimaa.

Nämä luetellut edut huomioon ottaen on selvää, miksi kiinteistöt ovat houkutteleva lisä sijoitussalkkuun, sillä hyvin harvoilla omaisuuserillä on kiinteistöomistuksen monipuoliset edut.

Joten mitä passiivinen kiinteistösijoittaminen voi tuoda pöytään, josta sijoittajat eivät jo hyötyisi? Vastaukset ovat yksinkertaisia: aika, mielenrauha, mahdollisuus ja mukavuus.

Kun kiinteistönhoitotehtävät siirretään kolmannelle osapuolelle, kiinteistönomistajien ei enää tarvitse varata aikaa ja resursseja ylläpitoon ja vuokralaisten valvontaan. Vaikka tällainen palvelu ei yleensä ole ilmaista, se on erittäin kätevä, koska sen avulla kiinteistönomistajat voivat harkita investointeja paikallisesti ja kaukaa. Se avaa oven myös kiinteistöistä kiinnostuneille sijoittajille, joilla, vaikka heillä olisi aikaa, ei välttämättä ole valmiuksia ottaa tällaisia ​​vastuita.

Passiivisen sijoittamisen saavutettavuus

Ottaen huomioon sen hyödyt, passiiviseen sijoittamiseen on olemassa useita tapoja päästä käsiksi. Tarkastellaan näitä ja niiden toimintaa tarkemmin.

Kiinteistösijoitusyhtiöt (REIT)

Real Estate Investment Trust (REIT) on yritys, joka omistaa, harjoittaa tai rahoittaa tuloja tuottavia kiinteistöjä. Sijoitusrahastojen tapaan mallinnetut REIT-rahastot tarjoavat yksittäisille sijoittajille mahdollisuuden ansaita osuuden liikekiinteistöomistuksen tuottamasta tuotosta ilman, että heidän tarvitsee itse ostaa, hallinnoida tai rahoittaa kiinteistöjä.

REIT-yhtiöiden on lain mukaan jaettava suuri osa tuloistaan ​​(yleensä 90 prosenttia tai enemmän) osakkeenomistajille osinkona, mikä tekee niistä houkuttelevan vaihtoehdon tuloja etsiville sijoittajille. Tavoitteena on tarjota kiinteistösijoittamisen edut yhdistettynä osakkeisiin sijoittamisen helppouteen ja likviditeettiin.

On huomattava, että REIT:ien joukossa on muutamia erilaisia ​​lähestymistapoja, joita voidaan käyttää. Nämä sisältävät:

• Oman pääoman tuotto: Nämä ovat yleisin tyyppi ja omistavat ja hallinnoivat tuloja tuottavia kiinteistöjä. Tulot syntyvät pääasiassa tilojen vuokraamisesta ja vuokrankeräyksestä.
• Asuntolainat (mREIT): Näillä rahoitetaan tuloja tuottavia kiinteistöjä ostamalla tai luomalla asuntolainoja ja kiinnitysvakuudellisia arvopapereita. He ansaitsevat tuloja näiden rahoitusvarojen koroista.
• Hybridi-REITit: Hybridi REIT:t yhdistävät osakerahastojen ja asuntolainarahastojen strategiat omistaakseen kiinteistöjä ja tarjotakseen kiinteistörahoitusta.

REITillä voidaan käydä kauppaa julkisesti suurissa arvopaperipörsseissä, julkisesti rekisteröityinä, mutta listaamattomina tai yksityisinä. Julkisesti noteeratut REIT-rahastot tarjoavat osakkeiden kaltaisen likviditeetin etuna, minkä ansiosta sijoittajat voivat ostaa ja myydä osakkeita helposti osakemarkkinoiden kautta. Listaamattomat ja yksityiset REIT-rahastot voivat tarjota vähemmän likviditeettiä, mutta voivat silti tarjota pääsyn monipuolisiin kiinteistösijoituksiin.

Kaiken kaikkiaan REIT:t antavat sijoittajille mahdollisuuden altistua kiinteistösektorille, kuten asuin-, liike- (toimistorakennukset, ostoskeskukset, varastot), terveydenhuollon tilat ja muut kohteet ilman suoran kiinteistönomistuksen monimutkaisuutta ja merkittäviä pääomavaatimuksia. Ne voivat myös tarjota mahdollisia veroetuja, koska niitä ei yleensä veroteta yritystasolla, jos ne noudattavat tiettyjä säännöksiä, mukaan lukien jakavat suurimman osan verotettavista tuloistaan ​​osakkeenomistajille. Tämä rakenne voi auttaa sijoittajia saavuttamaan tasaisen tulovirran sekä pitkän aikavälin pääoman arvonnousun.

Joukkorahoitusalustat

Toinen yleinen tapa päästä passiivisiin kiinteistösijoitusmahdollisuuksiin on joukkorahoitusalustojen kautta. Passiivinen kiinteistöjen joukkorahoitusalustoja ovat online-markkinapaikkoja, joiden avulla ihmiset voivat sijoittaa kiinteistöprojekteihin ostamatta, hallinnoimatta tai rahoittamatta kiinteistöjä itse. Muutamia esimerkkejä tällaisista alustoista ovat:

• • Groundfloor
  • Equity Multiple

Vaikka idea on samanlainen kuin REIT, nämä alustat hyödyntävät joukkorahoituksen voimaa yhdistääkseen varoja useilta sijoittajilta, jolloin he voivat osallistua kiinteistösijoituksiin mahdollisesti pienemmillä pääomavaatimuksilla.

Alentamalla pääomavaatimuksia sijoittajat hyötyvät monin tavoin. Pienemmät sijoittajat eivät voi nyt vain osallistua kiinteistömarkkinoihin, vaan ne, joilla on varaa, voivat jakaa pääomaa laajempiin mahdollisuuksiin (kaupallinen, asuinrakennus, varasto jne.)

Lisäksi alustat, jotka mahdollistavat tällaisen sijoittamisen, tarjoavat yleensä lisää läpinäkyvyyttä projekteihin ammattimaisten johtamispalvelujen ohella, jotka tekevät passiivisesta kiinteistösijoittamisesta niin houkuttelevaa.

Real Estate Syndications and Investment Groups (REIGs)

Lopuksi on olemassa kiinteistösyndikaatioita ja kiinteistösijoitusryhmiä (REIG). Nämä ovat yhteissijoittamisen muotoja kiinteistöihin, joiden avulla sijoittajat voivat yhdistää voimavaransa sijoittaakseen kiinteistöihin, jotka saattavat olla heidän henkilökohtaisen taloudellisen ulottuvuuden tai asiantuntemuksen ulkopuolella. Tämä lähestymistapa on pinnalla samanlainen kuin joukkorahoitus, mutta sillä on vähemmän autonomiaa/valvontaa pääoman allokoinnissa. Sen sijaan, että sijoittajan annettaisiin valikoivasti valita sijoituskohde listalta, tällaiset valinnat jätetään ammattilaisille, joiden tehtävänä on arvioida sijoitetun pääoman mahdollista tuottoa ja siihen liittyviä riskejä.

Kiinteistöjen syndikaatiot ovat väliaikaisia, projektikohtaisia ​​kumppanuuksia, jotka muodostetaan sijoittamaan yhteen kiinteistömahdollisuuteen. Kiinteistösyndikaatiossa sponsori (tai syndikaattori) tunnistaa sijoitusmahdollisuuden ja saa tehtäväkseen kiinteistön hankinnan, hallinnoinnin ja lopulta myynnin. Tämän prosessin helpottamiseksi potentiaalisia sijoittajia (äänettömiä yhtiömiehiä) pyydetään toimittamaan tarvittava pääoma. Vaikka sponsori osallistuu pienemmällä osalla pääomasta ja kantaa suurimman osan projektin hallinnointivastuusta, sijoittajat tarjoavat tyypillisesti suurimman osan rahoituksesta ja osallistuvat vain vähän päivittäiseen toimintaan, mikä tekee heidän panoksestaan ​​luonteeltaan passiivisemman. Voitonjako on jäsennelty etukäteen, ja sponsorit ansaitsevat usein hallinnointipalkkion ja suoritusperusteisia kannustimia, kuten osuuden ennalta määritellyn kynnysarvon ylittävistä voitoista, mikä varmistaa etujen yhdenmukaistamisen ja merkittävän tuoton mahdollisuuden.

Samaan aikaan Real Estate Investment Groupit (REIG:t) ovat pysyvämpiä kokonaisuuksia, jotka sijoittavat kiinteistöportfolioon. Ne on tyypillisesti organisoitu yrityksiksi, jotka omistavat ja hallinnoivat asuin- tai liikekiinteistöjä. Ostamalla näiden ryhmien osakkeita tai osuuksia sijoittajat voivat epäsuorasti osallistua kiinteistöhankkeisiin ja hyötyä kiinteistömarkkinoille altistumisesta ilman suoraa omistusvastuuta.

Kun verrataan näitä kahta, on pidettävä mielessä muutama keskeinen ero.

• Laajuus ja kesto: Syndikaatiot keskittyvät yleensä yhteen projektiin ja hajoavat, kun projekti myydään tai investointitavoite saavutetaan. REIG:t sen sijaan ovat pysyvämpiä ja voivat sijoittaa useisiin kiinteistöihin pidemmällä aikavälillä.
• Sijoittajien osallistuminen: Vaikka molemmat vaihtoehdot ovat passiivisia, syndikaatiossa olevilla sijoittajilla saattaa olla mahdollisuus sijoittaa tiettyihin hankkeisiin, jotka vastaavat tarkasti heidän sijoitusehtojaan. REIG-sijoittajat sijoittavat yritykseen, jolla on laajempi valikoima kiinteistöjä, jolloin he eivät voi hallita yksittäisiä sijoituksia.
• Sijoitetun pääoman tuottoSyndikointituotot ovat usein sidottuja suoraan yksittäisen projektin tulokseen, mikä voi tarjota suurempia tuottoja, mutta myös suurempia riskejä. REIG-rahastot tarjoavat hajautetumman sijoituksen, joka voi tarjota vakaampaa, mutta mahdollisesti alhaisempaa tuottoa.

Sekä kiinteistösyndikaatit että REIG-yhtiöt tarjoavat ainutlaatuisia mahdollisuuksia ja huomioita sijoittajille, jotka haluavat hajauttaa salkkunsa kiinteistöihin passiivisen sijoitustavan avulla. Valinta näiden kahden välillä riippuu sijoittajan mieltymyksestä osallistumiseen, riskinsietokykyyn ja sijoitustavoitteisiin.

Alan pelaajat

Joten mitkä ovat merkittäviä alan toimijoita, jotka tarjoavat sijoittajille pääsyn passiivisiin sijoitusmahdollisuuksiin? Alla on muutamia harkittavaksi, ja ne edustavat kutakin aiemmin kuvatuista lähestymistavoista.

*Alla annetut luvut olivat tarkkoja kirjoitushetkellä ja voivat muuttua. Kaikkien mahdollisten sijoittajien tulee tarkistaa mittarit*

1. ProLogis

(PLD )

Prologis edustaa katsausta REIT:iin, ja se on johtava esimerkki, joka keskittyy teollisuuskiinteistöihin – erityisesti logistiikkaan ja toimitusketjun hallintaan tarkoitettuihin jakelutiloihin ympäri maailmaa. Se tarjoaa sijoittajille passiivisia kiinteistösijoitusmahdollisuuksia omistamalla ja hallinnoimalla laajaa valikoimaa korkealaatuisia varastoja ja jakelukeskuksia.

Sijoittamalla Prologikseen yksityishenkilöt voivat altistua kukoistaville verkkokaupan ja logistiikan aloille ilman suoraa kiinteistönhallintaa, mikä tekee siitä houkuttelevan vaihtoehdon niille, jotka haluavat monipuolistaa sijoitussalkkuaan teollisuuskiinteistöillä.

Kirjoitushetkellä suurin osa analyytikoista listasi PLD:n ""Vahva ostos".

2. Pystyssä

Samaan aikaan Upright erottuu täydellisenä esimerkkinä siitä, mitä voidaan saavuttaa ja tarjota, kun harkitaan passiivista kiinteistösijoittamista joukkorahoitusalustojen kautta. Aiemmin nimellä Fund That Flip, Upright tarjoaa akkreditoiduille sijoittajille mahdollisuuden sijoittaa passiivisesti asuinkiinteistöprojekteihin, joiden potentiaalinen tuotto on jopa 13 %. Sijoittajat voivat valita yksittäisistä kiinteistöistä, yhdistetyistä rahastoista tai Horizon Residential Income Fund -rahastosta, joka toimii REIT:n veroetuilla.

Upright keskittyy tiukoihin vakuutuskriteereihin ja tarjoaa valikoiman lyhyt- ja pitkäaikaisia ​​velkasijoituksia yli 35 osavaltiossa, ja ne ovat kehittäneet tuhansia operaattoreita. Se tarjoaa hajautuksen ja hallinnan sijoitusvalinnoista minimiinvestoinneilla alkaen 1,000 5,000 dollarista yhdistetyistä rahastoista ja XNUMX XNUMX dollaria. yksittäisille kiinteistöille

3. Brixmor Property Group Inc.

(BRX )

Lopuksi on Brixmor Property Group, liikekiinteistöihin erikoistunut kiinteistösijoitusryhmä (REIG), joka keskittyy ensisijaisesti laajan ulkoilmakauppakeskussalkun omistamiseen ja hallinnointiin. Se tarjoaa sijoittajille myös passiivisia kiinteistösijoitusmahdollisuuksia julkisesti noteeratun REIT-rakenteensa kautta, jolloin osakkeenomistajat voivat hyötyä sen kiinteistöjen tuottamista tuloista ilman suoran kiinteistönhallinnan monimutkaisuutta.

Brixmorin keskittyminen yhteisökeskeisiin vähittäismyyntipaikkoihin asettaa sen ainutlaatuiseen asemaan kiinteistömarkkinoilla. Nämä paikat palvelevat kuluttajien jokapäiväisiä tarpeita ja ohjaavat tasaista asiakasvirtaa paikkoihinsa.

Kirjoitushetkellä suurin osa analyytikoista listasi BRX:n ""Vahva ostos".

Oikean kiinteistön valinta

Toinen kriittinen askel passiivisessa kiinteistösijoittamisessa on valinta oikein omaisuutta sinulle. Muista, että tämä on loppujen lopuksi sijoitus, ei hankinta, jonka tarkoituksena on miellyttää henkilökohtaista makuasi. Tämä tarkoittaa, että valitessaan kiinteistöä, johon sijoittaa passiivisesti, sijoittajan tulee ensin selvittää sijoitustavoitteensa, mukaan lukien tuotto-odotukset, riskinsietokyky ja sijoitushorisontti.

Seuraavaksi vaaditaan kattava due diligence -tarkastus, johon kuuluu perusteellinen selvitys kiinteistön markkina-analyysistä, sijaintipotentiaalista sekä sijoitusta helpottavan johtotiimin tai alustan uskottavuudesta.

Kaupan taloudellisten tekijöiden, kuten ennustettujen kassavirtojen, kulujen ja sijoituksen rakenteen, arviointi on ratkaisevan tärkeää sen kannattavuuden ja sijoitustavoitteiden mukaisuuden ymmärtämiseksi. Lisäksi sijoituksen oikeudellisen rakenteen ja mahdollisten verovaikutusten ymmärtäminen on olennaista.

Lopuksi kiinteistösalkun hajauttamisen harkitsemisen riskien vähentämiseksi pitäisi ohjata päätöstä sijoituksen jatkamisesta.

Onko hands-off lähestymistapa oikea sinulle?

Ensi silmäyksellä passiivinen kiinteistösijoittaminen voi tuntua monimutkaiselta. Kuitenkin, kun olet valinnut sinulle sopivan lähestymistavan, näin ei enää ole. Tarkoituksena on korvata toiminnalliset rasitteet mukavuudella.

Taitavalle sijoittajalle passiiviset kiinteistöaloitteet voivat avata uusia väyliä tulojen ja pääoman rakentamiseen omaisuusluokassa, joka ei näytä koskaan menevän pois muodista.