패시브 부동산 투자란 무엇이며 어떻게 작동하나요?

패시브 부동산 투자 포트폴리오를 강화하는 간단하면서도 흥미로운 접근 방식입니다. 새로운 기술의 발전과 함께 점점 더 인기를 얻고 있는 이 방식은 주거용 또는 상업용 부동산에 전략적으로 자본을 투자하는 동시에 임대인의 의무를 제3자 부동산 관리인에게 넘기는 것을 포함합니다. 아래에서는 이러한 접근 방식의 매력과 그 작동 방식을 자세히 살펴보겠습니다.

왜 패시브 부동산인가?

부동산 투자는 새로운 것이 아니며 수동적이든 아니든 여러 가지 이유로 여전히 인기가 있습니다. 이들 중 몇 가지는 다음과 같습니다.

• 현금 흐름: 부동산 투자로 꾸준한 수익 창출 가능 캐시 플로 임대 수입을 통해 수익을 창출할 수 있습니다. 이는 투자 가치 상승 가능성과 더불어 정기적인 수입원을 원하는 투자자에게 특히 매력적입니다.
• 감사: 부동산 가치는 일반적으로 시간이 지남에 따라 증가하므로 투자자가 부동산을 판매할 때 자본 이득을 얻을 수 있는 기회를 제공합니다. 이러한 장기적인 가격 상승은 투자 수익을 크게 높일 수 있습니다.
• 이점: 부동산은 투자자들이 다른 많은 투자 유형보다 레버리지를 더욱 광범위하게 활용할 수 있도록 합니다. 예를 들어, 부동산 매매가의 일부를 차입금으로 조달함으로써, 투자자는 부동산 가치가 상승한다는 가정 하에 더 높은 투자 수익률을 얻을 수 있습니다.
• 다각화: 투자 포트폴리오에 부동산을 추가하면 다각화가 강화되어 전반적인 위험이 줄어듭니다. 이는 부동산이 다른 자산군과 낮은 상관관계를 갖는 경우가 많기 때문에 가능합니다. 즉, 다른 투자가 실패하는 동안 부동산은 좋은 성과를 낼 수 있다는 의미입니다.
• 세금 혜택: 부동산 투자 역시 투자자에게 다양한 세제혜택을 제공할 수 있습니다. 여기에는 모기지 이자, 운영비, 재산세 및 감가상각에 대한 공제가 포함됩니다. 특정 고급 전략(1031 교환)을 통해 투자자는 판매 수익금을 다른 투자 부동산에 재투자할 때 양도소득세를 연기할 수 있습니다.
• 인플레이션 헤지: 역사적으로 부동산 가격과 임대료는 일반적으로 인플레이션과 함께 상승해 왔습니다. 따라서 부동산은 인플레이션에 대한 좋은 헤지 수단이 됩니다. 가격 상승은 임대 수입과 부동산 가치 상승으로 이어져 투자자의 구매력을 보호할 수 있기 때문입니다.

이러한 나열된 이점을 고려하면 부동산이 개인의 포트폴리오에 매력적인 추가 자산인 이유가 분명해집니다. 부동산을 소유하는 것만큼 다양한 이점을 제공하는 자산은 거의 없기 때문입니다.

그렇다면 패시브 부동산 투자는 투자자가 아직 혜택을 받지 못하는 무엇을 가져올 수 있습니까? 대답은 간단합니다. 시간, 마음의 평화, 기회, 편리함입니다.

부동산 관리 업무를 제3자에게 위임함으로써 부동산 소유자는 더 이상 유지 관리 및 임차인 감독에 시간과 자원을 할당할 필요가 없습니다. 이러한 유형의 서비스는 일반적으로 무료로 제공되지 않지만 부동산 소유자가 현지 및 멀리 있는 투자를 고려할 수 있으므로 매우 편리합니다. 또한 시간이 있더라도 그러한 책임을 맡을 수 있는 기술이 없는 부동산에 관심이 있는 투자자에게도 기회를 열어줍니다.

패시브 투자 접근성

패시브 투자의 장점을 고려하면, 패시브 투자에 접근하는 다양한 접근 방식이 존재합니다. 이러한 접근 방식과 그 작동 방식을 자세히 살펴보겠습니다.

부동산 투자 신탁 (REITs)

부동산 투자 신탁(REIT)은 소득 창출 부동산을 소유, 운영 또는 자금 조달하는 회사입니다. 뮤추얼 펀드와 유사하게 모델링된 REIT는 개인 투자자에게 부동산을 직접 구매, 관리 또는 자금 조달할 필요 없이 상업용 부동산 소유를 통해 생산된 소득의 일부를 얻을 수 있는 기회를 제공합니다.

REIT는 법적으로 소득의 높은 비율(일반적으로 90% 이상)을 주주에게 배당금으로 분배하도록 요구되므로 소득을 추구하는 투자자에게 매력적인 옵션이 됩니다. 부동산 투자의 장점과 주식 투자의 용이성과 유동성을 결합한 것이 목표다.

REIT 중에는 취할 수 있는 몇 가지 접근 방식이 있다는 점에 유의해야 합니다. 여기에는 다음이 포함됩니다.

• 주식 REITs: 가장 일반적인 유형으로 소득이 발생하는 부동산을 소유하고 관리합니다. 수익은 주로 공간 임대 및 임대료 징수를 통해 창출됩니다.
• 모기지 REIT(mREIT): 모기지 및 모기지 담보 증권을 구매하거나 발행하여 소득 창출 부동산에 대한 자금 조달을 제공합니다. 그들은 이러한 금융 자산에 대한 이자로부터 소득을 얻습니다.
• 하이브리드 REIT: 하이브리드 REIT는 지분 REIT와 모기지 REIT의 전략을 결합하여 부동산을 소유하고 부동산 금융을 제공합니다.

REIT는 주요 증권 거래소에서 공개적으로 거래되거나, 공개적으로 등록되었지만 비상장되거나, 비공개로 거래될 수 있습니다. 공개 거래되는 REIT는 주식과 유사한 유동성의 장점을 제공하므로 투자자는 주식 시장을 통해 쉽게 주식을 사고 팔 수 있습니다. 비상장 및 민간 REIT는 유동성이 낮을 수 있지만 여전히 다양한 부동산 투자에 대한 접근을 제공할 수 있습니다.

전반적으로 REIT를 통해 투자자는 직접 부동산 소유에 따른 복잡성과 상당한 자본 요구 사항 없이 주거용, 상업용(사무실 건물, 쇼핑몰, 창고), 의료 시설 등과 같은 부동산 부문에 대한 노출을 얻을 수 있습니다. 또한 과세 대상 소득의 대부분을 주주에게 분배하는 것을 포함하여 특정 규제 요건을 준수하는 경우 일반적으로 기업 수준에서 과세되지 않으므로 잠재적인 세금 혜택을 제공할 수도 있습니다. 이 구조는 투자자가 장기적인 자본 이득과 함께 꾸준한 수익 흐름을 달성하는 데 도움이 될 수 있습니다.

크라우드 펀딩 플랫폼

수동적 부동산 투자 기회에 접근하는 또 다른 일반적인 방법은 크라우드펀딩 플랫폼을 이용하는 것입니다. 수동적인 부동산 크라우드펀딩 플랫폼 개인이 부동산을 직접 구매, 관리 또는 자금 조달하지 않고도 부동산 프로젝트에 투자할 수 있는 온라인 마켓플레이스입니다. 이러한 플랫폼의 몇 가지 예는 다음과 같습니다.

• • Groundfloor
  • Equity Multiple

아이디어는 REIT와 유사하지만 이러한 플랫폼은 크라우드 펀딩의 힘을 활용하여 여러 투자자로부터 자금을 모아 잠재적으로 더 낮은 자본 요구 사항으로 부동산 투자에 참여할 수 있도록 합니다.

자본 요구 사항을 낮춤으로써 투자자는 다양한 방식으로 이익을 얻습니다. 이제 소규모 투자자들이 부동산 시장에 참여할 수 있을 뿐만 아니라 자금이 있는 사람들은 더 넓은 범위의 기회(상업, 주거, ​​창고 등)에 자본을 분배할 수 있습니다.

또한, 이러한 투자를 가능하게 하는 플랫폼은 일반적으로 수동적 부동산 투자를 매력적으로 만드는 전문 관리 서비스와 함께 프로젝트에 대한 투명성을 높입니다.

부동산 신디케이션 및 투자 그룹(REIG)

마지막으로 부동산 신디케이션과 부동산 투자 그룹(REIG)이 있습니다. 이는 부동산에 대한 집합 투자의 한 형태로, 투자자가 자신의 재정적 범위나 전문성을 넘어설 수 있는 부동산에 투자하기 위해 자원을 모을 수 있도록 합니다. 이러한 접근 방식은 표면적으로는 크라우드펀딩과 유사하지만 자본 배분 선택에 대한 자율성/통제력이 낮습니다. 투자자가 매물 풀에서 투자할 부동산을 선택적으로 선택할 수 있도록 하는 대신, 이러한 선택은 잠재적인 투자 수익과 관련 위험을 평가하는 업무를 맡은 전문가에게 맡겨집니다.

부동산 신디케이션 단일 부동산 투자 기회에 투자하기 위해 구성된 일시적이고 프로젝트별 파트너십입니다. 부동산 신디케이션에서 스폰서(또는 신디케이터)는 투자 기회를 발굴하고 해당 부동산의 인수, 관리 및 최종 매각을 담당합니다. 이 과정을 원활하게 진행하기 위해 잠재적 투자자(유한책임사원)에게 필요한 자본을 제공하도록 요청합니다. 스폰서는 자본금의 일부를 출자하고 프로젝트 관리 책임의 대부분을 부담하는 반면, 투자자는 일반적으로 일상적인 운영에는 거의 관여하지 않고 대부분의 자금을 제공하여 투자가 수동적인 성격을 띱니다. 수익 분배는 사전에 구조화되며, 스폰서는 종종 관리 수수료와 성과 기반 인센티브(사전 정의된 기준을 초과하는 수익의 일부를 분배하는 등)를 받아 이해관계 일치 및 상당한 수익 창출 가능성을 보장합니다.

한편 REIG(부동산 투자 그룹)는 부동산 포트폴리오에 투자하는 보다 영구적인 법인입니다. 이들은 일반적으로 주거용 또는 상업용 부동산을 소유하고 관리하는 회사로 구성됩니다. 투자자는 이러한 그룹의 주식이나 단위를 구매함으로써 부동산 벤처에 간접적으로 참여할 수 있으며, 직접 소유권에 대한 책임 없이 부동산 시장에 노출되어 이익을 얻을 수 있습니다.

두 가지를 비교할 때 명심해야 할 몇 가지 주요 차이점이 있습니다.

• 범위 및 기간: 신디케이션은 일반적으로 단일 프로젝트에 초점을 맞추고 프로젝트가 판매되거나 투자 목표에 도달하면 해체됩니다. 반면 REIG는 보다 영구적이며 장기간에 걸쳐 여러 부동산에 투자할 수 있습니다.
• 투자자 참여: 두 옵션 모두 수동적이지만 신디케이션의 투자자는 자신의 투자 기준과 밀접하게 일치하는 특정 프로젝트에 투자할 기회를 가질 수 있습니다. REIG 투자자는 더 넓은 범위의 자산을 보유한 회사에 투자하므로 개별 투자에 대한 통제력이 약해집니다.
• 투자 수익: 신디케이션 수익률은 종종 단일 프로젝트의 성과에 직접적으로 연동되어 더 높은 수익률을 제공할 수 있지만, 동시에 더 높은 위험도 감수해야 합니다. 부동산 투자신탁(REIG)은 더욱 다각화된 투자를 제공하여 안정성은 높지만 수익률은 낮을 수 있습니다.

부동산 신디케이션과 REIG는 모두 패시브 투자 접근 방식을 통해 포트폴리오를 부동산으로 다양화하려는 투자자에게 고유한 기회와 고려 사항을 제공합니다. 둘 사이의 선택은 참여, 위험 허용, 투자 목표에 대한 투자자의 선호도에 따라 달라집니다.

업계 플레이어

그렇다면 투자자에게 패시브 투자 기회에 대한 접근을 제공하는 주목할만한 업계 플레이어는 무엇입니까? 다음은 이전에 설명한 각 접근 방식을 나타내는 몇 가지 고려해야 할 사항입니다.

*아래 제공된 수치는 작성 당시 정확했으며 변경될 수 있습니다. 모든 잠재적 투자자는 지표를 확인해야 합니다*

1. 프롤로그

(PLD )

REIT를 대표하는 Prologis는 산업용 부동산, 특히 전 세계 물류 및 공급망 관리를 위한 유통 시설에 초점을 맞춘 대표적인 사례입니다. 고품질 창고 및 유통 센터로 구성된 방대한 포트폴리오를 소유하고 관리함으로써 투자자에게 수동적인 부동산 투자 기회를 제공합니다.

Prologis에 투자함으로써 개인은 직접적인 자산 관리 없이도 급성장하는 전자 상거래 및 물류 부문에 노출될 수 있으므로 산업용 부동산으로 투자 포트폴리오를 다양화하려는 사람들에게 매력적인 옵션이 됩니다.

이 글을 쓰는 당시 PLD는 대다수의 분석가에 의해 ''강력 매수'.

2. 똑바로

한편, Upright는 크라우드 펀딩 플랫폼을 통해 수동적 부동산 투자를 고려할 때 무엇을 달성하고 제공할 수 있는지 보여주는 완벽한 예입니다. 이전에 Fund That Flip으로 알려진 Upright는 공인 투자자에게 최대 13%의 잠재적 수익률로 주거용 부동산 프로젝트에 수동적으로 투자할 수 있는 기능을 제공합니다. 투자자는 REIT의 세금 혜택을 활용하여 운영되는 개별 부동산, 공동 기금 또는 Horizon Residential Income Fund 중에서 선택할 수 있습니다.

엄격한 인수 기준에 초점을 맞춘 Upright는 수천 명의 운영자가 개발한 35개 이상의 주에서 단기 및 장기 부채 투자를 제공하며, 공동 자금의 경우 $1,000부터 $5,000부터 시작하는 최소 투자로 투자 선택에 대한 다양화 및 통제권을 제공합니다. 개별 속성에 대해

3. 브릭스모어 프로퍼티 그룹(Brixmor Property Group Inc.)

(BRX )

마지막으로 소매 부동산을 전문으로 하는 부동산 투자 그룹(REIG)인 Brixmor Property Group이 있으며 주로 야외 쇼핑 센터의 광범위한 포트폴리오를 소유하고 관리하는 데 중점을 두고 있습니다. 또한 공개 거래되는 REIT 구조를 통해 투자자에게 수동적 부동산 투자 기회를 제공하여 주주들이 직접 자산 관리의 복잡성 없이 자산에서 발생하는 소득으로부터 이익을 얻을 수 있도록 합니다.

브릭스모어는 지역 사회 중심의 소매점 입지에 중점을 두고 있어 부동산 시장에서 독보적인 입지를 확보하고 있습니다. 이러한 입지는 소비자의 일상적인 니즈를 충족하고 매장으로 꾸준한 유동 인구를 유치합니다.

글을 쓰는 당시 BRX는 대다수의 분석가에 의해 ''강력 매수'.

올바른 부동산 선택

패시브 부동산 투자의 또 다른 중요한 단계는 연락해주세요 당신을 위한 재산. 결국 이것은 개인적인 취향에 호소하기 위한 구매가 아니라 투자라는 점을 기억하십시오. 즉, 투자자는 패시브 투자할 부동산을 선택할 때 먼저 기대 수익, 위험 허용 범위, 투자 기간 등 투자 목표를 명확히 해야 합니다.

다음으로, 포괄적인 실사가 필요합니다. 여기에는 부동산의 시장 분석, 위치 잠재력, 투자를 지원하는 플랫폼이나 경영팀의 신뢰성에 대한 심층적인 조사가 포함됩니다.

예상 현금 흐름, 비용, 투자 구조 등 거래의 재무 상태를 평가하는 것은 거래의 실현 가능성과 투자 목표와의 연관성을 파악하는 데 매우 중요합니다. 또한, 투자의 법적 구조와 세무 관련 사항을 이해하는 것도 필수적입니다.

마지막으로, 위험 완화를 위해 부동산 포트폴리오 내 다각화를 고려하여 투자 진행 여부를 결정해야 합니다.

무간섭 접근 방식이 귀하에게 적합합니까?

언뜻 보면 패시브 부동산 투자가 복잡해 보일 수 있습니다. 그러나 자신에게 적합한 접근 방식을 결정하고 나면 더 이상 그렇지 않습니다. 운영상의 부담을 편리함으로 대체한다는 것이 핵심이다.

요령 있는 투자자에게 패시브 부동산 이니셔티브는 결코 유행에서 벗어나지 않는 자산 클래스에서 수익을 창출하고 자산을 구축할 수 있는 새로운 길을 열 가능성이 있습니다.