5 קרנות ה-REIT המובילות בתחום הבריאות להשקעה ככל שאוכלוסיית ארה"ב מזדקנת (2025)

הזדקנות כנושא השקעה

ככל שהאוכלוסייה מזדקנת, כך גם הדרישות לטיפולים רפואיים רבים יותר. זה יכול להיות נושא מנצח לטווח ארוך עבור משקיעים, שכן הזדקנות דור הבייבי בום - שנולד בין 1946 ל-1964 - היא מגמה דמוגרפית צפויה, כאשר הצעירים ביותר יגיעו לגיל 65 עד 2029.

עם זאת, השקעה בטיפול רפואי יכולה להיות מורכבת ודורשת בחירת החברות או תת-המגזרים הנכונים. לדוגמה, אנו מכסים אפשרויות כאלה ב-"5 תעודות הסל הטובות ביותר לשירותי בריאות להשקעה","5 החברות המובילות בבינה מלאכותית וביוטכנולוגיה דיגיטלית"או"5 חברות תרופות בלו צ'יפ המובילות"בין היתר מאמרים רבים אחרים הקשורים לנושא זה.

אפשרות נוספת היא להמר על הביקוש למתקנים רפואיים. בתי חולים, בתי אבות, מרכזי טיפול ונכסי נדל"ן קשורים אחרים יהיו בביקוש מתמיד כל עוד האוכלוסייה מזדקנת.

דרך טובה עבור משקיעים לגשת למגמה זו היא באמצעות קרנות REIT (נאמנויות השקעות נדל"ן) בתחום הבריאות. REITs הן מניות ציבוריות של חברות המנהלות אלפי או אפילו עשרות אלפי נכסי נדל"ן. בארה"ב, REITs מחויבים על פי חוק לחלק לפחות 90% מהכנסתם החייבת כדיבידנדים לבעלי המניות. לכן, הן גם אפשרות טובה לבניית תיק השקעות ממוקד הכנסה.

במקרה של קרנות REIT בתחום הבריאות, ערך הנכסים וההכנסות שהם מייצרים יהיו ככל הנראה בלתי מתואמים למדי משוק הנדל"ן הרחב, ויתרכזו יותר בביקוש למתקני בריאות ומתקני קשישים.

הזדקנות האוכלוסייה

בשנים האחרונות חלה הזדקנות האוכלוסייה, אך זה היה כאין וכאפס לעומת מה שעוד צפוי לבוא. כשמדובר בקרנות REIT בתחום הבריאות, האוכלוסייה הרלוונטית ביותר היא קבוצות בני ה-80 ומעלה, שכן אלו הן אלו שסביר להניח שיזדקקו לסיוע רפואי, דיור לאזרחים ותיקים וטיפול ייעודי.

בין השנים 2007 ו-2024, קטגוריה זו גדלה רק במידה מתונה. מעתה ואילך היא תתפוצץ, עם צמיחה צפויה של 28% עד 2030.

מקור: מכירות

במספרים גולמיים, משמעות הדבר היא שחצי מיליון אמריקאים נוספים יגיעו לגיל 80 בין 2024 ל-2026, ועוד 876,000 בין 2027 ל-2030. בנוסף, 20% מהאוכלוסייה יהיו בני 65 ומעלה. מצב זה עלול להגדיל את מספר האמריקאים הסובלים ממחלה כרונית אחת לפחות מ-130 מיליון ל-180 מיליון עד 2030.

מקור: מכירות

בממוצע, דיור מוגן אינו משתנה כמו צורות דיור אחרות, עקב הכנסה יציבה הרבה יותר וצורכי דיור של קבוצות דמוגרפיות מבוגרות יותר. לדוגמה, תפוסת דיור מוגן ירדה רק בכמה אחוזים (2-4%) במהלך המשבר הפיננסי הגדול של 2009.

מקור: מגדל באר

אז בסך הכל, המגמה החיובית ארוכת הטווח והיציבות של המגזר, בשילוב עם חלוקת ההכנסות הסדירה הנדרשת על פי התקנות, הופכות קרנות REIT בתחום הבריאות לאופציה טובה עבור תיקי השקעות הגנתיים וממוקדי הכנסה.

5 קרנות ה-REIT המובילות בתחום הבריאות

1. Welltower Inc.

חברת Welltower מנהלת 1,400 נכסים בארה"ב, קנדה ובריטניה, הכוללים מתקני בריאות, כמו מרפאות, דיור לבני הגיל השלישי ומרכזי שיקום.

זוהי גם ללא ספק קרן ה-REIT הגדולה ביותר בתחום הבריאות בשוק, עם שווי שוק שלעתים קרובות גדול פי 3 מהקרן הבאה בגודלה.

הדרך שבה וולטאוור הגיעה לגודל כזה היא בעיקר באמצעות רכישות, בשילוב עם פיתוח פרויקטים. לדוגמה, היא רכשה נכסים בשווי של לא פחות מ-6 מיליארד דולר בשנת 2024, במחיר נמוך ביותר מ-30% מעלות ההחלפה, בהתבסס על הערכות החברה. בשנת 2025, הרכישות של 38 יוקרה אולטרה אמיקה סניור לייפסטיילס תיק עבודות של קהילות דיור מוגן תמורת 4.6 מיליארד דולר קנדי.

מקור: מגדל הבאר

הצלחת החברה מבוססת גם על בניית גישה ארוכת טווח במיוחד, עם התמקדות צר ביכולות הליבה של דיור מוגן ומתקני בריאות המתמקדים בבני הגיל השלישי.

כל החלטה שאנו מקבלים בנוגע להקצאת הון נבחנת דרך פריזמת "עלות אלטרנטיבית". פעולה זו מחייבת אותנו לשקול את כל ההשלכות של החלטות אלו, גם בעתיד - מה יעלה לנו אם לא ייעשו נכון או לא ייעשו כלל.

בתהליך שלנו, אנו פונים לעתים קרובות לשלוש השאלות של וורן באפט כדי להעריך את עלות האלטרנטיבה: "ואז מה, בהשוואה למה, על חשבון מה".

תיק הנכסים העצום של החברה פועל לטובתה, שכן עלויות בניית דיור מוגן עלו משמעותית ועשויות לעלות עוד יותר בהתחשב ביישום פוטנציאלי של מכסים. דבר זה הוביל לירידה חדה בבניית יחידות דיור חדשות, אשר תשפיע על שווי השוק של הקיימות במשך מספר שנים.

מקור: מגדל הבאר

מבחינה פיננסית, Welltower מוגנת היטב גם מפני שיבושים פיננסיים פוטנציאליים ועליית ריביות, שכן יותר מ-90% מחוב החברה הוא בריבית קבועה.

מקור: מגדל הבאר

לכן, משקיעים שמוכנים להיכנס לענף ומחפשים את הבטיחות והגודל המרביים, צפויים להעדיף את Welltower בשל הפיזור וגודל התיק המרביים המוצעים על ידי כל חברה בנפרד.

2. מכירות

ונטאס היא שחקנית מרכזית נוספת בתחום הנדל"ן לבני הגיל השלישי, עם 1,400 נכסים, מתוכם מעל 800 נכסי דיור לבני הגיל השלישי.

מקור: מכירות

שכיחות זו של נכסים לבני הגיל השלישי היא מגמה הולכת וגוברת בתיק העבודות של החברה, עם עלייה משמעותית מאז 2021 (SHOP הוא קיצור של תיק השקעות דיור לבני גיל הזהב).

מקור: מכירות

בשנת 2025, החברה צופה ששיעור התפוסה שלה יעלה חזרה לרמות שלפני הקורונה ולאחר מכן יעבור אותן. גם ההכנסות צומחות בקצב נאה של 8%, מעל לעלייה של 5% בעלויות.

אחד היתרונות התחרותיים של ונטאס הוא גישה מבוססת נתונים מאוד על מנת לזהות את השווקים המבטיחים ביותר. היא גם מבצעת מודרניזציה שוטפת של המתקנים, מה שמאפשר תמחור פרימיום על נכסים ישנים יותר.

שיטה נוספת שאימצה ונטאס ליצירת דיור מוגן בעלות סבירה היא הפיכת קהילות בקנה מידה גדול לדיור מוגן, כאשר 45 המרות כאלה יבוצעו בשנת 2025.

בתמונה הרחבה יותר, ונטאס בוחנת את הקונסולידציה של שוק הדיור המוגן, שכן כיום רק 16% מהשוק נשלט על ידי ונטאס, קרנות REIT דומות אחרות, וחברות ציבוריות הנסחרות בבעלות-מפעיל של נדל"ן בתחום הבריאות.

מקור: מכירות

זוהי יכולה להיות הזדמנות חשובה, שכן לפחות חלק מהנכסים בשוק צפויים להיות במצוקה עקב ניהול לקוי, במיוחד לאור העובדה שעולים בריביות סיכנו חברות בעלות הון נמוך, וכיוון שלא פחות מ-24 מיליארד דולר של הלוואות לדיור מוגן מגיעות לפירעון עד 2027.

מקור: מכירות

3. הלת'פיק פרופרטיז

בעוד שקרנות ה-REIT הגדולות ביותר בתחום הבריאות נוטות להיות בעלות נוכחות חזקה בדיור מוגן, שכן זהו החלק הגדול ביותר של השוק, קרנות REIT קטנות יותר יכולות להחזיק חלק גדול יותר מתיק ההשקעות שלהן במרכזי טיפול.

זה המקרה של Healthpeak, עם לא פחות מ-524 נכסים בתיק הנכסים הרפואי שלה, כולל בתי חולים גדולים.

מקור: בריאות-שיא

זהו מגזר אטרקטיבי שכן עלויות הבנייה עלו בכ-40% מאז 2020, מה שמגביל את ההיצע החדש. שכר הדירה הנדרש לכיסוי עלויות הבנייה של יחידות חדשות הוא כ-35$ – 40$ פסו-פרא לעומת שכר הדירה נטו של Healthpeak העומד על כ-23$ פסו-פרא.

זה מספק ל-Healthpeak מרחב לקדם שכר דירה גבוה עם פקיעת חוזה השכירות, ומגדיל את שימור השוכרים הנוכחיים עד אז. תקופת השכירות הממוצעת שנותרה היא 5.5 שנים.

מקור: בריאות-שיא

החברה נוכחת גם בתחום המעבדות, ומשרתת את מגזר הביוטכנולוגיה עם נוכחות חזקה בסן פרנסיסקו, בוסטון וסן דייגו.

לכן היא אמורה ליהנות מכמות כסף הולכת וגדלה הזורמת למגזר, לאחר מספר שנים של פעילות נמוכה, מגמה שכבר נראית לעין עם מיליון רגל מרובע של חכירות חדשות בשנת 1.

מקור: בריאות-שיא

התאוששות זו משפיעה במהירות גם על מלאי שטחי המעבדה הריקים, עם עלייה של 75% בין 2024 ל-2025.

מקור: בריאות-שיא

בינתיים, תיק השקעות הפחות מרכזי אך רווחי של דיור מוגן (15 יחידות) מציג ביצועים טובים, עם עלייה בתפוסה שהגיעה ל-7,000% בשנת 86. זה הופך את Healthpeak לקרן REIT טובה עבור משקיעים המחפשים גיוון רב יותר, הרחק מתיק השקעות בדיור מוגן.

4. נדל"ן בתחום הבריאות

אם משקיע מחפש בקרן REIT בתחום הבריאות התמקדות חזקה במתקנים רפואיים, אז הבחירה הטובה ביותר היא כנראה Healthcare Realty, כאשר 92% מתיק ההשקעות מתמקד בטיפול רפואי אמבולטורי, הרבה לפני המתחרים שלה.

מקור: נדל"ן בתחום הבריאות

החברה מחזיקה ב-651 נכסים ברחבי ארה"ב, בשטח כולל של 38.4 מיליון רגל מרובע. נוכחות זו מכסה את רוב 15 השווקים המובילים במדינה ועובדת בשיתוף פעולה עם רבות ממערכות הבריאות המובילות שלה.

מקור: נדל"ן בתחום הבריאות

נכסים אלה ממוקמים גם באזור צפוף אוכלוסין, החווה קצב צמיחה שנתי של 3%. החברה מעבירה את המיקוד שלה לשווקים אלה, עם מכירת נכסים בעלי ביצועים נמוכים באזורים עם צפיפות אוכלוסין נמוכה יותר וצמיחה איטית יותר.

גם קרן הריט הזו אמורה להפיק תועלת מהזדקנות הדמוגרפית, שכן בני 65 ומעלה מוציאים פי שניים יותר בשנה על מרפאות רופאים ועלויות בריאות בהשוואה לבני 45-64.

מקור: נדל"ן בתחום הבריאות

בסך הכל, זהו קרן REIT טובה למשקיעים שמרנים המחפשים תשואות גבוהות יחסית עם בטיחות גבוהה, שכן טיפול אמבולטורי, הן רפואה מיוחדת והן רפואה ראשונית, מחזיק ביחס כיסוי שכר הדירה הגבוה ביותר בהרבה בכל ענף הבריאות, מה שמאפשר סיכון חדלות פירעון נמוך מאוד מצד שוכרים אלה.

מקור: נדל"ן בתחום הבריאות

5. מאפייני LTC

בקצה השני של הספקטרום של דיור לעומת טיפול אמבולטורי, חלק מקרנות ה-REIT בתחום הבריאות מתמחות בנכסי סיעוד מיומנים ובדיור לבני הגיל השלישי. זהו המקרה של נכסי LTC, כאשר הנכסים מחולקים בערך 50/50 בין שתי הקטגוריות.

מקור: נכסי LTC

החברה מחזיקה בסך הכל ב-190 נכסים ב-25 מדינות. לאחר מכן היא משכירה את הנכסים הללו לספקי שירותי בריאות שונים, כאשר אף אחד מהם אינו מייצג יותר מ-15.9% מסך ההכנסות, מה שמפחית את הסיכון שדייר יחיד ייקלע לקשיים כלכליים.

מקור: נכסי LTC

בנוגע לצמיחה, הושקעו 731 מיליון דולר מאז 2019, ללא פעילות רבה בשנת 2024, כאשר הושקעו רק 66 מיליון דולר במשך כל השנה.

מקור: נכסי LTC

LTC היא אופציה טובה למשקיעים בתחום ה-REIT מחפש הכנסה קבועה, שכן החברה שמרה על שיא רצוף של 20 שנה של אחת לחודש דיבידנדים, ללא הפרעה על ידי המשברים הפיננסיים השונים והמגפה בתקופה זו.

הדבר הושג באמצעות גישה שמרנית לחוב וארגון תקופות פירעון החוב כך שיתאימו לתזרים המזומנים של החברה.

מקור: נכסי LTC

עם זאת, על המשקיעים להיות מודעים לכך שהדיבידנדים לא הועלו במשך זמן רב (מאז 2017), שכן החברה מתמקדת בצמיחה. זה מתאים יותר לתיק השקעות שמרני המתמקד בדיבידנדים חודשיים, כמו למשל למשקיע בגמלאות.

מקור: נכסי LTC