什么是房屋净值以及如何使用它？（2025 年 XNUMX 月）

如果您计划购买房屋，或者您可能已经购买了房屋，那么您可能已经接触到了充满新术语和可能性的整个世界。 这可能会让人不知所措，尤其是当每个人都认为你已经非常熟悉它的含义、工作原理等等时。

房屋净值就是这样一个术语，它具有很多含义和可能性，如果您不确定它的含义、它如何运作、如何构建它、计算它、使用它等等，那么您已经来到了正确的地方，因为这就是我们今天要详细解释的地方。

房屋净值：它是什么？

对于大多数人来说，在当今时代，兑现购买房屋或其他财产的钱很少来自自己的口袋，他们必须申请贷款，然后必须偿还贷款。 房屋净值是您已经还清的财产部分，现在它正式属于您。

换句话说，您可以将其视为您在财产中的股份，而不是贷方的股份。 用更专业的术语来说，它是房屋的评估价值减去未偿还的贷款余额和抵押贷款。 剩下的就是你的，这就是我们所说的房屋净值。

现在，通常情况下，随着您继续为房屋增值、支付抵押贷款余额等，房屋净值会随着时间的推移而积累。 随着时间的推移，它将成为大多数房主拥有的最有价值的资产，因为它可以用来获得信贷额度或借入房屋净值贷款。 话虽如此，尽可能多地建立房屋净值，并使您最有价值的资产尽可能有价值，符合您的最佳利益。

如何建立房屋净值？

有多种方法可以增加房屋净值。 这是可能的，因为它代表了房屋市场价值与抵押贷款余额之间的差异，因此通过做几件不同的事情，您可以有效地提高其价值。 例如，房屋净值可以在以下情况下增长：

1）财产价值上升

财产价值通常会随着时间的推移而增加。 也有价格下跌的情况，通常是意外的，但这种情况发生的频率远低于价值上涨的频率。 这就是所谓的升值，是建立房屋净值的好方法。 这包括许多因素，并非所有因素都在您的控制之下。 例如，经济状况和财产所在地可以发挥很大的作用。 您所在地区的历史价格数据可以让您更深入地了解该地区房地产价值随时间的变化情况。

2）您支付了更高的首付

首付是您在贷款时存入的金额，它可以产生许多积极的影响，包括增加您的房屋净值。 如果您的首付是房屋价值的 15% 甚至 20%，那么您的资产净值将比您只支付 10% 作为首付时高得多。 不仅如此，如果您需要另一笔贷款，20% 通常可以帮助您更快地获得贷款，因为大多数贷方在批准您的申请之前会要求您拥有至少 20% 的房屋净值。

3) 您支付抵押贷款

通过减少您所抵押贷款的未偿余额，您的房屋净值也会自动增加。 换句话说，随着您继续付款，您所欠的金额不断减少，而您对房屋的所有权不断增加。 随之而来的是，房屋净值也持续增加。

4）你对房屋进行了改善

最后，您可以通过手动改进来增加房屋的价值。 这将使房屋比您购买时更有价值，因此，理论上，即使您的抵押贷款本金余额保持不变，您的房屋净值也会增长。 当然，并不是所有的装修都会给房屋带来相同的价值，因此，如果您的目标是提高房屋净值，那么对哪些改进比其他改进更好的研究可能会很有帮助。

计算房屋净值

计算房屋净值是一件容易的事，但要做到这一点，您首先需要进行一些研究并获取具体信息。

第一步是在您想要进行计算时获得您房屋当时的估计市场价值。 如果您几年前购买了房屋，那么当时房屋的市场价值可能与现在房屋的市场价值不同。 可以通过一些在线房价估算工具来获取当前市场价值，或者您可以联系当地的房地产经纪人，甚至贷款人，他们会评估您的房屋以确定其当前价值。

一旦您获得房屋的新市场价值，您所需要做的就是减去您的抵押贷款余额，即您尚未支付的金额。 剩下的都是你的，它代表你的房屋净值。

使用房屋净值进行借贷

那么，现在您已经知道如何计算房屋净值以及如何改善它，让我们看看您可以用它做什么。 首先想到的就是用它来借款，这可能是获得一些现金用于进一步装修的好方法，也是巩固债务的一种方法。

正如我们之前介绍的，建立房屋净值使您能够获得房屋净值贷款以及房屋净值信贷额度。 如果您的首付金额越高，您可以借的金额就越大，并且当您接近还清抵押贷款时，您的房屋实际上属于您的就越多。 这会使您的房屋净值增加，贷款和信贷额度也会因此而增加。

现在，需要注意的一件事是，房屋净值贷款仅对那些寻求长期还款期限和低利率的人有意义。 它们各有优点，也有缺点，在采取行动之前，您应该充分了解这两点。

例如，使用房屋净值的最大好处是低利率和某些税收优惠。 较低的利率来自于使用自己的房屋获得更好的信用额度或股权贷款使其更加安全。 贷方和银行知道您面临很大的风险，而您将无法承担任何后果。 你必须认真对待它； 否则，您可能会失去房屋，对他们来说，这意味着您必须找到一种方法来尊重他们的条款，否则最终会无家可归，同时仍有抵押贷款需要支付。

至于提到的税收优惠，它们来自2017年的《减税和就业法案》，该法案的实质内容是，如果资金用于资本改善，房主可以扣除信贷额度和房屋净值贷款的利息。 换句话说，如果您大量购买、建造或改善您的房屋（以保证贷款），您就可以减少贷款/信用额度的利息。

另一方面，使用房屋净值也存在某些缺点，我们已经确定了其中的三个缺点：借贷成本、失去房屋的风险以及滥用资金的可能性。

当谈到借贷成本时，您应该记住，一些贷方可能会收取房屋净值贷款或信贷额度的费用。 您可以在年利率中查看这一点，其中包括利率以及其他贷款费用。 接下来，我们提到了失去房子的风险。 我们之前已经讨论过这个问题，它的出现是因为房屋净值债务是由您自己的房屋担保的。 如果您未能及时付款，您的贷方可以合法取消您房屋的赎回权。 不仅如此，如果房屋价值下跌，您甚至可能会承担额外的债务。

因此，您将失去您的房屋，并且必须支付超出其实际价值的费用，这一切都是因为未付款。 因此，请确保您有几笔相当于钱的付款，或者您有东西可以出售或可以向某人借钱，以防您发现自己无法自行及时付款。

最后我们提到了滥用金钱的第三个弊端。 从本质上讲，这是每个人都面临的风险，因为他们可能会试图以一种最终没有真正回报的方式使用房屋净值。 您应该只使用房屋净值来资助搬家和费用，以便以某种方式偿还您的费用。 开办企业或翻新房屋以增加其价值都是很好的例子，支付大学费用或合并高息债务也是很好的例子。

另一方面，利用房屋净值去享受豪华假期，结果却负债累累，而没有增值或以其他方式获利，这就是不当使用的一个例子。

房屋净值贷款有哪些类型？

房屋净值贷款只有两种类型，因此没有太多选择。 您基本上可以在以下之间进行选择：

1. 房屋净值贷款

这有点像第二抵押贷款。 这是由您的财产担保的债务。 本质上，你用你的房子作为一种抵押品，作为交换，你从贷方那里得到一笔钱。 获得贷款后，您开始偿还贷款并附带利息。 您必须支付的金额是在签署交易之前与贷方商定的，并且您必须每月在特定日期定期付款。 您还将与贷方商定您将支付这些款项的时间，这将影响您每月必须支付的金额。

2. 房屋净值信贷额度

房屋净值信贷额度被称为 HELOC，本质上与信用卡类似。 您会获得特定的信用额度，并且您可以在初始提款期内（通常长达 10 年）提取不超过该限额的任意金额的资金。 当您继续付款并偿还 HELOC 本金时，信用会循环流动，让您可以再次使用它。 如果需要的话，这对于快速获取现金非常有用。

您还可以根据个人情况选择只付利息或本息组合支付。

反向抵押

另一种利用房屋净值的方式是反向抵押贷款，这种方式只适用于 62 岁或以上的人。 反向抵押贷款允许房主提取部分资产，前提是他们完全拥有房屋或拥有大量资产。 与房屋净值贷款 r HELOC 不同，此方法不需要您每月支付债务。 相反，贷方将每月向您付款，而您只需继续住在家里即可。 贷款将在借款人去世后或在借款人出售房屋或永久搬出的情况下偿还。

寻找最佳的房屋净值贷款

最后，在结束本指南之前，让我们谈谈如何找到最好的房屋净值贷款。 显然，不同的贷方有不同的借贷标准、利率等，因此货比三家而不是仅仅接受您遇到的第一笔交易可能是有益的。 然而，有些事情是大多数（如果不是全部）贷方所共有的。

其中包括高信用评分（620 及以上），如果您的信用评分高于 700，则可获得最佳利率。然后，有一个最大 LTV（贷款价值）比率，即 80% 或 20% 股本在你家。 他们还会要求您提供证明您有能力定期付款的文件，最后，他们会要求债务与收入比率高达 43%。 这意味着您的月收入需要足够高，以便您的每月付款最多为每月收入的 43%。

最后的思考

一般来说，房屋净值是获得贷款、信贷额度或作为金融工具的好方法。 它可以帮助您支付大笔费用，可以帮助您翻新房屋、支付大学费用、创业等等。 贷款人喜欢它，因为财产具有永久价值，而且是大多数人拥有的最有价值的东西，这可以保证他们如果想保留自己的房屋，就会尊重贷款条款。 不过，由于这一切都会带来巨大的风险，所以你应该仔细考虑自己的行动和能力，不要盲目贸然行事。 最后，在签署最终交易之前，一定要货比三家，寻找风险最低、回报最高的最佳交易。