5 种购房者抵押贷款类型（2025 年 XNUMX 月）

人们每天都在进行购买，而且大多数情况下，这些都是小额购买，从大局来看并不重要。 这些都是小事，比如杂货、午餐汉堡、电影票或支付汽油费。

然而，在生活中的某些时候，您所购买的东西可能会影响您数年、数十年，甚至是您的余生。 购买新房就是其中之一，而且它很容易成为您一生中最大的购买（和成本）之一。 当然，这意味着您将需要相当多的钱，而很少有人拥有这些钱，可以随时使用现金或在银行账户中

这里唯一真正的选择是获得住房贷款。 然而，由于并非所有抵押贷款方案都相同，因此探索不同的抵押贷款方案并找到最适合您的财务状况的方案可能对您有益。 其中一些可能会带来足够的好处，让您可以购买新房，同时还能在口袋里保留一些钱，而坏的则几乎无法支付您未来房屋的费用。

这些事情需要仔细考虑和计划，尤其是在价格非常不可靠并且有很强的频繁上涨趋势的情况下。

不同类型的抵押贷款

如前所述，抵押贷款有不同类型，选择正确的抵押贷款可以对您未来几年甚至几十年的生活产生重大影响。 我们将其范围缩小到您应该考虑的 5 种类型，包括以下内容：

1. 常规贷款
2. 巨额贷款
3. 政府担保贷款
4. 固定利率抵押贷款
5. 可调利率抵押贷款

传统贷款通常最适合信用评分良好的借款人，而巨额贷款则适合那些希望购买信用评分良好的昂贵房屋的借款人。 如果您的信用评分较低，并且您希望支付最少的现金作为首付款，那么政府担保的贷款是您的最佳选择。 然而，如果您考虑偿还贷款的时间较长并且不希望出现意外，那么固定利率抵押贷款绝对适合您。 另一方面，如果您计划将新房仅用作临时住所，那么可调整利率抵押贷款应该适合您。

现在，让我们仔细看看这些贷款，看看它们到底能提供什么。

1. 常规贷款

我们名单上的第一个是传统贷款。 这是一笔不受联邦政府支持的贷款，可以采用以下两种形式之一：合格贷款和不合格贷款。

从本质上讲，合格贷款，顾名思义，“符合”FHFA（联邦住房金融局）制定的一套特定标准。 其中包括贷款规模、债务规模和信贷等。 例如，到 2022 年，大多数平均地区的合格贷款限额为 647,200 美元，而对于较昂贵的地区，合格贷款限额为 970,800 美元。

另一方面，我们有不符合 FHFA 标准的不合格贷款。 相反，它们迎合那些想要购买更昂贵房屋的借款人以及信用状况超出正常水平的个人。

现在，传统贷款的好处包括以下几点，例如：

• 它们可用于主要住宅、第二个住宅，甚至可用于投资房产
• 尽管利率稍高，但借贷成本通常低于其他类型的抵押贷款
• 在您达到 20% 股权后，贷方可以取消私人抵押贷款保险，或者如果您愿意的话，可以通过再融资将其删除
• 您只需支付 3% 的贷款首付
• 卖方可以承担成交费用

然而，这种类型的贷款也有一些缺点，包括：

• FICO 分数最低需要 620 分
• 首付通常高于政府贷款所能提供的金额
• DTI 比率不能高于 43%，在某些情况下不能高于 50%
• 如果您的首付低于售价的 20%，您将需要支付 PMI
• 需要大量的文书工作

如果您有相对较高的信用评分，并且有一些资金可以支付相当大的首付款，那么这可能是您的最佳选择。 您将在未来 30 年中支付固定利率传统抵押贷款。

2.巨额贷款

巨额抵押贷款是指不属于 FHFA 借款限额的贷款。 基本上，这些贷款通常在高成本地区进行。 想想洛杉矶、纽约、旧金山或夏威夷州的几乎任何地方，这些地方的价格都比其他地区高得多。

获得巨额贷款的好处包括：

• 你可以借到巨额资金并购买昂贵的房屋
• 利率实际上与传统贷款类似
• 许多借款人只有在碰巧居住或希望居住在上述社区之一时才能转向此选项成为房主。

然而，巨额贷款有很多缺点，包括：

• 您需要 FICO 分数 700 或更高
• 您必须支付房产价值 10-20% 的首付
• 您的 DTI 不能高于 45%
• 您需要证明您拥有大量资产，无论是现金还是储蓄账户
• 通常，这笔贷款需要大量深入的文件才能让您获得资格

一般来说，这是为那些计划为售价远高于“负担得起”的房屋融资的人提供的贷款。

3. 政府担保贷款

当谈到政府担保的贷款时，它们可能会有点误导，因为美国政府显然不是抵押贷款机构。 然而，在为公民提供住房所有权方面，它确实发挥了一定的作用。 支持抵押贷款的政府机构有三个：美国退伍军人事务部 (VA)、联邦住房管理局 (FHA) 和美国农业部 (USDA)。

VA 提供灵活、低息抵押贷款的贷款，但仅适用于美国军人，包括退伍军人和现役军人及其家人。 此类贷款没有最低首付、抵押贷款保险或任何信用评分要求。 成交费用通常是有上限的，并且可能由卖方支付。 然而，VA 将收取一定比例的资金费用，可以在贷款结束时预先支付，甚至可以计入贷款本身的成本。

第二种选择是联邦住房管理局贷款，其利率相当有竞争力，对于那些没有钱支付大额首付或信用评分特别高的人来说，它们可以帮助他们拥有住房。 仍然需要信用评分，但如果您的信用评分至少为 580，则可以获得此贷款。在这种情况下，首付仅为 3.5%。 然而，如果你至少有 10% 并且你愿意支付那么多首付，即使你的信用评分一直降到 500，你也可以获得这笔贷款。请记住，FHA 将要求两份抵押贷款保险费，这会增加抵押贷款的总体成本。

最后，还有美国农业部的贷款，可以帮助中低收入借款人在满足一定收入限制的情况下成为房主。 这些房屋将位于符合美国农业部资格的农村地区，其优点之一是不需要首付。 不过，还有额外费用，包括贷款金额 1% 的预付费用，以及年费。

现在，这些贷款的好处包括：

• 更宽松的信贷要求
• 当您没有资格获得传统贷款时，允许您购买房屋
• 低首付
• 首次购买者和重复购买者均可使用
• VA 贷款无抵押保险或首付

另一方面，有一些缺点需要注意，包括：

• 对于无法取消的 FHA 贷款，必须缴纳强制性抵押贷款保险费
• 与传统贷款相比，FHA 贷款的贷款限额较低
• 借款人必须居住在该房产内
• 总体借贷成本往往较高
• 需要大量文档

从本质上讲，如果您由于信用评分低而难以获得传统贷款，或者您无法承担高额首付，那么这可能是您的最佳选择。

4.固定利率抵押贷款

第四，我们有固定利率抵押贷款，顾名思义，只要您还清贷款，就可以维持相同的利率。 这样，您每个月将始终支付相同的还款额，并且根据贷款的不同，这可以持续 15 到 30 年。 但是，这种贷款类型不会有什么意外。 您确切地知道付款的时间和金额，并且如果您能够遵守该时间表并支付所需的金额 - 您会喜欢这个选项。

该贷款的明显好处包括：

• 每月本金和利息支付永远不会改变
• 通过此贷款可以更轻松地计划您的每月预算

然而，这里有两个值得记住的缺点，其中包括：

• 利率下降意味着您必须再融资才能获得较低的利率
• 利率通常高于可调整利率抵押贷款所提供的利率

5. 可调利率抵押贷款（ARM）

最后，我们有可调利率抵押贷款，它不具有固定利率抵押贷款的稳定性，但它们往往会根据市场状况而波动。 所谓的ARM贷款确实有几年的固定利息，但随着市场的变化，利率也会上升或下降，并在剩余期限内保持不变或进一步变化。

这就是为什么许多 ARM 提供商提出在前 7 年或 6 个月期间保持固定费率，这意味着您只需处理该期间之后的变化。

这里有一些好处，例如：

• 拥有住房的头几个月/几年的固定利率较低
• 您可以节省大量利息支付费用

然而，有两个缺点值得一提：

• 如果市场走势不利，每月抵押贷款付款可能会变得难以承担，从而导致贷款违约
• 如果房屋价值下跌，在贷款重置之前再融资或出售将变得更加困难

其他类型的住房贷款

除了我们上面提到的五种主要抵押贷款类型之外，我们认为还有四种类型值得一提，它们可能适合某些人。 这些包括：

1）建设贷款 - 这些通常是为那些希望自己建造房屋的人提供的贷款。 他们可以决定是否为该项目获得单独的建设贷款和单独的抵押贷款来偿还贷款。 甚至还有一种从建筑到永久的贷款，将建筑成本和融资合并为单一贷款产品。

2) 只还利息抵押贷款 — 这是一种抵押贷款，允许借款人在一定期限（通常为 5-7 年）内只支付利息。 然而，在那之后，他们需要开始支付本金和利息。

3）附带贷款 — 这是俗称的80/10/10贷款，准确地说，涉及两笔贷款。 第一个是房价的80%，第二个是房价的10%。 最后的10是指您需要支付10%的首付。 这些贷款旨在帮助您避免支付抵押贷款保险费用。

4）气球抵押贷款 — 最后，还有气球抵押贷款，这是一种在贷款期限结束时需要支付大笔款项的贷款。 通常，您需要根据 30 年期限付款，但期限很短，例如 7 年 - 当期限结束时，您需要对未清余额支付大笔款项，尽管这很容易如果您没有做好准备，或者您的信用评分同时下降，您将变得难以管理。