Co to jest pasywne inwestowanie w nieruchomości i jak działa?

Pasywne inwestowanie w nieruchomości to proste, a zarazem intrygujące podejście do wzmocnienia portfela. Praktyka ta, która zyskuje na popularności dzięki nowym technologiom, polega na strategicznym inwestowaniu kapitału w nieruchomości mieszkalne lub komercyjne, przy jednoczesnym przekazaniu związanych z tym zobowiązań wynajmującego zewnętrznemu zarządcy nieruchomości. Poniżej przyjrzymy się bliżej atrakcyjności takiego podejścia i jego działaniu.

Dlaczego nieruchomości pasywne?

Inwestowanie w nieruchomości nie jest niczym nowym i pozostaje popularne z kilku powodów – pasywnych lub innych. Kilka z nich to m.in.

• Cash Flow: Inwestycje w nieruchomości mogą generować stałe Przepływy pieniężne poprzez dochody z wynajmu. Jest to szczególnie atrakcyjne rozwiązanie dla inwestorów poszukujących stałego źródła dochodu, równolegle z potencjałem wzrostu wartości inwestycji.
• Uznanie: Wartość nieruchomości zwykle rośnie z biegiem czasu, oferując inwestorom możliwość zysków kapitałowych w przypadku sprzedaży nieruchomości. Długoterminowa aprecjacja cen może znacznie zwiększyć zwrot z inwestycji.
• PrzewagaNieruchomości pozwalają inwestorom na szersze wykorzystanie dźwigni finansowej niż wiele innych rodzajów inwestycji. Na przykład, wykorzystując pożyczone środki do sfinansowania części ceny zakupu nieruchomości, inwestorzy mogą osiągnąć wyższy zwrot z inwestycji, zakładając, że wartość nieruchomości wzrośnie.
• Dywersyfikacja: Dodanie nieruchomości do portfela inwestycyjnego również zwiększa dywersyfikację, zmniejszając ogólne ryzyko. Jest to możliwe, ponieważ nieruchomości często mają niską korelację z innymi klasami aktywów, co oznacza, że ​​mogą dobrze sobie radzić, podczas gdy inne inwestycje zawodzą.
• Zalety podatkowe: Inwestowanie w nieruchomości może również zapewnić inwestorom różne korzyści podatkowe. Obejmują one odliczenia z tytułu odsetek od kredytu hipotecznego, kosztów operacyjnych, podatków od nieruchomości i amortyzacji. Niektóre, bardziej zaawansowane strategie (wymiana 1031) umożliwiają inwestorom odroczenie podatku od zysków kapitałowych w przypadku ponownego inwestowania wpływów ze sprzedaży w inną nieruchomość inwestycyjną.
• Zabezpieczenie inflacjiHistorycznie rzecz biorąc, ceny nieruchomości i czynsze zazwyczaj rosły wraz z inflacją. W rezultacie nieruchomości stanowią dobre zabezpieczenie przed inflacją, ponieważ rosnące ceny mogą prowadzić do wyższych dochodów z wynajmu i wzrostu wartości nieruchomości, chroniąc siłę nabywczą inwestorów.

Biorąc pod uwagę te korzyści, staje się jasne, dlaczego nieruchomości stanowią atrakcyjne uzupełnienie czyjegoś portfela, gdyż niewiele aktywów może pochwalić się tak różnorodnym zestawem korzyści wynikających z posiadania nieruchomości.

Co zatem może wnieść pasywne inwestowanie w nieruchomości, z czego inwestorzy jeszcze nie korzystają? Odpowiedzi są proste: czas, spokój ducha, możliwości i wygoda.

Delegując obowiązki związane z zarządzaniem nieruchomością na stronę trzecią, właściciele nieruchomości nie muszą już poświęcać czasu i zasobów na utrzymanie i nadzór nad najemcą. Chociaż tego typu usługi zwykle nie są bezpłatne, są bardzo wygodne, ponieważ pozwalają właścicielom nieruchomości rozważać inwestycje zarówno lokalnie, jak i zdalnie. Otwiera także drzwi dla inwestorów zainteresowanych nieruchomościami, którzy nawet jeśli mają czas, niekoniecznie mają umiejętności, aby podjąć się takich obowiązków.

Dostępność inwestycji pasywnych

Mając na uwadze korzyści płynące z pasywnego inwestowania, istnieją różne podejścia do niego. Przyjrzyjmy się im bliżej i ich działaniu.

Fundusze inwestycji w nieruchomości (REIT)

Real Estate Investment Trust (REIT) to spółka, która jest właścicielem, operatorem lub finansuje nieruchomości generujące dochód. REIT, wzorowane na funduszach inwestycyjnych, zapewniają inwestorom indywidualnym możliwość zarabiania części dochodu generowanego w wyniku posiadania nieruchomości komercyjnych bez konieczności samodzielnego zakupu, zarządzania lub finansowania jakichkolwiek nieruchomości.

REIT są prawnie zobowiązane do wypłacania akcjonariuszom dużej części swoich dochodów (zwykle 90% lub więcej) w formie dywidend, co czyni je atrakcyjną opcją dla inwestorów poszukujących dochodu. Celem jest zaoferowanie korzyści płynących z inwestycji w nieruchomości w połączeniu z łatwością i płynnością inwestowania w akcje.

Należy zauważyć, że wśród REIT-ów można zastosować kilka różnych podejść. Obejmują one:

• Akcje REIT Equ: Są to najczęstsze rodzaje nieruchomości, które posiadają i zarządzają nieruchomościami generującymi dochód. Przychody generowane są głównie poprzez wynajem powierzchni oraz pobór czynszów.
• REIT hipoteczny (mREIT): Zapewniają one finansowanie nieruchomości przynoszących dochód poprzez zakup lub udzielanie kredytów hipotecznych i papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką. Uzyskują dochody z odsetek od tych aktywów finansowych.
• Hybrydowe REIT: Hybrydowe REIT łączą strategie REIT kapitałowych i hipotecznych REIT w celu posiadania nieruchomości i zapewniania finansowania nieruchomości.

REIT mogą być przedmiotem publicznego obrotu na głównych giełdach papierów wartościowych, mogą być podmiotami zarejestrowanymi publicznie, ale nienotowanymi na giełdzie, lub prywatnymi. REIT notowane na giełdzie oferują przewagę płynności, podobną do akcji, umożliwiając inwestorom łatwe kupowanie i sprzedawanie akcji za pośrednictwem giełdy. Nienotowane na giełdzie i prywatne REIT mogą oferować mniejszą płynność, ale nadal mogą zapewniać dostęp do zdywersyfikowanych inwestycji w nieruchomości.

Ogólnie rzecz biorąc, REIT umożliwiają inwestorom uzyskanie ekspozycji na sektory nieruchomości, takie jak budynki mieszkalne, komercyjne (budynki biurowe, centra handlowe, magazyny), obiekty opieki zdrowotnej i inne, bez komplikacji i znacznych wymogów kapitałowych związanych z bezpośrednią własnością nieruchomości. Mogą również oferować potencjalne korzyści podatkowe, ponieważ generalnie nie są opodatkowane na poziomie korporacyjnym, jeśli spełniają określone wymogi regulacyjne, w tym przekazują akcjonariuszom większość swojego dochodu podlegającego opodatkowaniu. Taka struktura może pomóc inwestorom osiągnąć stały strumień dochodów wraz z długoterminowym wzrostem wartości kapitału.

Platformy finansowania społecznościowego

Innym powszechnym sposobem uzyskania dostępu do możliwości pasywnego inwestowania w nieruchomości są platformy crowdfundingowe. Bierny platformy finansowania społecznościowego nieruchomości to internetowe platformy handlowe umożliwiające osobom indywidualnym inwestowanie w projekty dotyczące nieruchomości bez bezpośredniego zakupu, zarządzania lub finansowania nieruchomości. Oto kilka przykładów takich platform:

• • Groundfloor
  • Equity Multiple

Chociaż pomysł jest podobny do REIT, platformy te wykorzystują siłę finansowania społecznościowego do łączenia środków od wielu inwestorów, umożliwiając im udział w inwestycjach w nieruchomości przy potencjalnie niższych wymaganiach kapitałowych.

Obniżając wymogi kapitałowe, inwestorzy odnoszą korzyści na wiele sposobów. Nie tylko mniejsi inwestorzy mogą teraz uczestniczyć na rynku nieruchomości, ale ci, którzy dysponują środkami, mogą dystrybuować kapitał w ramach szerszego zakresu możliwości (handlowych, mieszkaniowych, magazynowych itp.)

Co więcej, platformy umożliwiające takie inwestowanie zazwyczaj oferują większą przejrzystość projektów oraz profesjonalne usługi zarządzania, które sprawiają, że pasywne inwestowanie w nieruchomości jest tak atrakcyjne.

Syndykacje i grupy inwestycyjne zajmujące się nieruchomościami (REIG)

Wreszcie istnieją syndykaty nieruchomości i grupy inwestycyjne w nieruchomości (REIG). Są to formy zbiorowego inwestowania w nieruchomości, umożliwiające inwestorom łączenie zasobów w celu inwestowania w nieruchomości, które mogą być poza ich indywidualnym zasięgiem finansowym lub wiedzą specjalistyczną. To podejście jest na pierwszy rzut oka podobne do crowdfundingu, ale z mniejszą autonomią/kontrolą nad wyborem alokacji kapitału. Zamiast pozwalać inwestorowi na selektywny wybór nieruchomości do zainwestowania z puli ofert, takie wybory pozostawia się profesjonalistom, których zadaniem jest ocena potencjalnego zwrotu z inwestycji i związanego z tym ryzyka.

Konsorcja nieruchomości To tymczasowe partnerstwa projektowe tworzone w celu inwestowania w pojedynczą okazję na rynku nieruchomości. W syndykacji nieruchomości sponsor (lub syndykator) identyfikuje okazję inwestycyjną i jest odpowiedzialny za jej nabycie, zarządzanie i ostateczną sprzedaż. Aby ułatwić ten proces, potencjalni inwestorzy (komandytariusze) są zapraszani do zapewnienia niezbędnego kapitału. Podczas gdy sponsor wnosi mniejszą część kapitału i ponosi większość obowiązków związanych z zarządzaniem projektem, inwestorzy zazwyczaj zapewniają większość finansowania, minimalnie angażując się w codzienne operacje, co sprawia, że ​​ich wkład ma bardziej pasywny charakter. Podział zysków jest ustalany z góry, a sponsorzy często otrzymują opłatę za zarządzanie i zachęty uzależnione od wyników, takie jak udział w zyskach przekraczających ustalony próg, co zapewnia zbieżność interesów i potencjał znacznych zysków.

Tymczasem grupy inwestycyjne zajmujące się nieruchomościami (REIG) to bardziej trwałe podmioty inwestujące w portfel nieruchomości. Zazwyczaj są to spółki posiadające nieruchomości mieszkalne lub komercyjne i zarządzające nimi. Kupując udziały lub jednostki w tych grupach, inwestorzy mogą pośrednio uczestniczyć w przedsięwzięciach na rynku nieruchomości, czerpiąc korzyści z kontaktu z rynkiem nieruchomości bez ponoszenia odpowiedzialności za bezpośrednią własność.

Porównując te dwa rozwiązania, należy pamiętać o kilku kluczowych różnicach.

• Zakres i czas trwania: Syndykacje skupiają się zazwyczaj na jednym projekcie i rozwiązują się po sprzedaży projektu lub osiągnięciu celu inwestycyjnego. Z drugiej strony REIG są bardziej trwałe i mogą inwestować w wiele nieruchomości w dłuższej perspektywie.
• Zaangażowanie inwestorów: Chociaż obie opcje są pasywne, inwestorzy w konsorcjum mogą mieć możliwość inwestowania w konkretne projekty, które ściśle odpowiadają ich kryteriom inwestycyjnym. Inwestorzy REIG inwestują w spółkę o szerszej gamie nieruchomości, co daje im mniejszą kontrolę nad poszczególnymi inwestycjami.
• Zwroty z inwestycji:Zyski z syndykacji są często bezpośrednio powiązane z wynikami pojedynczego projektu, co może wiązać się z wyższymi zyskami, ale również wyższym ryzykiem. REIG-i zapewniają bardziej zdywersyfikowaną inwestycję, potencjalnie oferując bardziej stabilne, ale potencjalnie niższe zyski.

Zarówno konsorcja nieruchomości, jak i REIG oferują wyjątkowe możliwości i rozważania inwestorom pragnącym zdywersyfikować swój portfel w kierunku nieruchomości przy zastosowaniu pasywnego podejścia do inwestycji. Wybór pomiędzy nimi zależy od preferencji inwestora w zakresie zaangażowania, tolerancji ryzyka i celów inwestycyjnych.

Gracze z branży

Zatem jacy znani gracze z branży oferują inwestorom dostęp do możliwości inwestowania pasywnego? Poniżej znajduje się kilka do rozważenia, reprezentujących każde z wcześniej opisanych podejść.

*Liczby podane poniżej były aktualne w chwili pisania tego tekstu i mogą ulec zmianie. Każdy potencjalny inwestor powinien zweryfikować wskaźniki*

1. Prologis

(PLD )

Reprezentując spojrzenie na REIT, Prologis jest wiodącym przykładem, który koncentruje się na nieruchomościach przemysłowych – w szczególności obiektach dystrybucyjnych na potrzeby logistyki i zarządzania łańcuchem dostaw na całym świecie. Oferuje inwestorom możliwości pasywnego inwestowania w nieruchomości poprzez posiadanie i zarządzanie szerokim portfelem wysokiej jakości magazynów i centrów dystrybucyjnych.

Inwestując w Prologis, osoby fizyczne mogą zyskać ekspozycję na dynamicznie rozwijające się sektory handlu elektronicznego i logistyki bez konieczności bezpośredniego zarządzania nieruchomościami, co czyni tę ofertę atrakcyjną opcją dla tych, którzy chcą zdywersyfikować swój portfel inwestycyjny za pomocą nieruchomości przemysłowych.

W chwili pisania tego tekstu większość analityków wymieniała PLD jako „„Mocny zakup”.

2. Pionowo

Tymczasem Upright wyróżnia się jako doskonały przykład tego, co można osiągnąć i zaoferować, rozważając pasywne inwestowanie w nieruchomości za pośrednictwem platform crowdfundingowych. Upright, wcześniej znany jako Fund That Flip, oferuje akredytowanym inwestorom możliwość pasywnego inwestowania w projekty dotyczące nieruchomości mieszkalnych z potencjalnym zwrotem do 13%. Inwestorzy mogą wybierać spośród pojedynczych nieruchomości, funduszy łączonych lub funduszu Horizon Residential Income Fund, który działa z korzyściami podatkowymi REIT.

Koncentrując się na rygorystycznych kryteriach gwarantowania emisji, Upright oferuje wybór krótko- i długoterminowych inwestycji dłużnych w ponad 35 stanach, opracowanych przez tysiące operatorów, oferując dywersyfikację i kontrolę nad wyborami inwestycyjnymi przy minimalnych inwestycjach zaczynających się od 1,000 USD w przypadku funduszy łączonych i 5,000 USD dla poszczególnych nieruchomości

3. Brixmor Property Group Inc.

(BRX )

Wreszcie istnieje Brixmor Property Group, grupa inwestycyjna na rynku nieruchomości (REIG) specjalizująca się w nieruchomościach handlowych, skupiająca się przede wszystkim na posiadaniu i zarządzaniu rozbudowanym portfelem centrów handlowych na świeżym powietrzu. Oferuje także inwestorom możliwości pasywnego inwestowania w nieruchomości poprzez swoją notowaną na giełdzie strukturę REIT, umożliwiając akcjonariuszom czerpanie korzyści z dochodów generowanych przez jej nieruchomości bez komplikacji związanych z bezpośrednim zarządzaniem nieruchomościami.

Nacisk, jaki Brixmor kładzie na lokalizacje handlowe skupione wokół społeczności, zapewnia firmie wyjątkową pozycję na rynku nieruchomości. Lokalizacje te zaspokajają codzienne potrzeby klientów i generują stały ruch w swoich lokalizacjach.

W momencie pisania tego tekstu większość analityków wymieniała BRX jako „„Mocny zakup”.

Wybór właściwej nieruchomości

Kolejnym ważnym krokiem w pasywnym inwestowaniu w nieruchomości jest wybór prawo nieruchomość dla Ciebie. Pamiętaj, że jest to w końcu inwestycja, a nie zakup, który ma odpowiadać Twojemu osobistemu gustowi. Oznacza to, że inwestor wybierając nieruchomość, w którą chce inwestować pasywnie, powinien najpierw wyjaśnić swoje cele inwestycyjne, w tym oczekiwane zyski, tolerancję na ryzyko i horyzont inwestycyjny.

Następnie należy przeprowadzić kompleksową analizę due diligence, która obejmuje dogłębną analizę rynku nieruchomości, potencjału lokalizacji oraz wiarygodności zespołu zarządzającego lub platformy ułatwiającej inwestycję.

Ocena sytuacji finansowej transakcji, takiej jak prognozowane przepływy pieniężne, koszty i struktura inwestycji, jest kluczowa dla zrozumienia jej wykonalności i zgodności z celami inwestycyjnymi. Ponadto kluczowe jest zrozumienie struktury prawnej inwestycji i wszelkich konsekwencji podatkowych.

Wreszcie, rozważenie dywersyfikacji w ramach portfela nieruchomości w celu ograniczenia ryzyka powinno kierować decyzją o kontynuacji inwestycji.

Czy podejście bez użycia rąk jest dla Ciebie odpowiednie?

Na pierwszy rzut oka pasywne inwestowanie w nieruchomości może wydawać się skomplikowane. Jednak gdy już zdecydujesz się na podejście, które jest dla Ciebie odpowiednie, nie jest to już prawdą. Chodzi o to, aby zastąpić obciążenia operacyjne wygodą.

Dla doświadczonego inwestora pasywne inicjatywy na rynku nieruchomości mogą potencjalnie otworzyć nowe możliwości generowania przychodów i budowania kapitału w klasie aktywów, która pozornie nigdy nie wychodzi z mody.