Topp 10 REIT-aksjer (eiendom) å investere i (juli 2025)

Den andre store aktivaklassen

Eiendom er en større aktivaklasse enn enten aksjer eller obligasjoner. Det er også en kategori som oppleves som vanskelig å investere i, da det å eie eiendom vanligvis innebærer å finne og administrere leietakere, ta seg av oppussing og vedlikehold, få boliglån i bank osv. Det kan også ta måneder eller år før klarer å selge en eiendom. Et alternativ er REITs (Real Estate Investment Trusts), børsnoterte aksjer av selskaper som forvalter tusenvis eller titusenvis av eiendomsmidler.

REITs gir mye høyere likviditet, med mulighet til å kjøpe eller selge sine aksjer på en dag og diversifisering. REITs er lovlig pålagt å dele ut 90% av sin skattepliktige inntekt i utbytte til sine aksjonærer. Så de er også et godt alternativ for å bygge en inntektsfokusert portefølje.

Leiligheter, hus, kjøpesentre og andre

Mange REITs eier det folk først tenker på når de hører om investering i eiendom. Leiligheter, hus, eller kanskje kommersiell eiendom som butikker og kjøpesentre. Selv om dette utgjør en stor del av REITs tilbud, finnes det også mange mer spesialiserte REITs.

Noen er spesialiserte på industrielle eiendommer, logistikk eller tekniske tjenester som mobiltelefontårn og datasentre. Andre vil hovedsakelig eie land som brukes til jordbruk eller skogbruk. Så, investering i REITs kan også gi tilgang til typer eiendomsmidler som ikke ville vært investerbare direkte for de fleste investorer.

Stigende priser

Et spørsmål som henger over eiendomsmarkedene er de stigende rentene. I teorien, jo høyere priser, jo lavere er eiendomsprisen. I praksis kan det være mye mer komplisert, spesielt med inflasjonen som har økt utskiftingskostnadene for eksisterende bygninger drastisk.

kilde: Handelsøkonomi

Mest sannsynlig er det REITs og eiendomsselskaper som trenger massiv refinansiering, som vil bli skadet av høyere renter. Selskaper som har låst inn billig kapital kan tvert i mot se en del av gjelden sin "godtbetalt" av inflasjon og dra nytte av den nye inflasjonskonteksten.

Topp 10 REITs (eiendom) aksjer Å investere i

1. Prologis, Inc.

Prologis, Inc. (PLD + 0.33%)

Prologis er et massivt logistikkselskap som vokste sammen med e-handel og behovet for varehus det skapte (3 ganger mer enn fysisk detaljhandel). Den registrerer for tiden et all-time high belegg, med 98% av den leide kapasiteten.

På et eller annet tidspunkt går 2.8 % av verdens BNP gjennom Prologis' varehus og distribusjonssentre, med et samlet fotavtrykk på 1,213 millioner kvadratmeter, og betjener 6,600 kunder.

Selskapet leverer logistiske eiendeler til nesten alle de store globale selskapene i nesten alle bransjer.

En sterk fordel med Prologis er at varehus bare utgjør 3-6 % av kostnadene i forsyningskjeden. Så for sine kunder er dette aldri et fokuspunkt for kostnadskutt, og i stedet noe som er best underleverandør, mens kapital kan brukes til mer strategiske behov.

Prologis er bemerkelsesverdig effektiv, med G&A (Generelle og administrative utgifter) på bare 0.3 %, takket være dens massive skala og tidligere investeringer i skalerbare teknologier.

kilde: Prologis 

Det er 2^nd største selskap med solenergiproduksjon på stedet i USA, med totalt 410 MW installert kapasitet. Prologis disponerer også en landbank (ubebygde landområder) tilstrekkelig for 38 milliarder dollar i investeringer.

Det er usannsynlig at selskapet vil lide av stigende renter eller inflasjon, ettersom dets gjeld/justerte EBITDA var på 4.3x, med 5.7 milliarder dollar i likviditet og gjennomsnittlig rente på gjelden på 2.6 %, og 9/10^th av det til faste priser.

Prologis er en aksje for investorer som leter etter eksponering mot den generelle økonomien og handelen, med selskapets skala som gir det et forsprang både når det gjelder effektivitet og evnen til å skaffe kapital til lavest mulig kostnad.

2. American Tower Corporation

American Tower Corporation (AMT + 0.78%)

Mobiltelefontårn eies i dag av tredjeparter, og leier ut tårnet til flere teleoperatører. Dette gjør at teleselskapene kan dele kostnadene ved tårnet, noe som gjør hele industrien mer effektiv i prosessen.

American Tower er den største operatøren av slike anlegg, med 226,000 42,000 kommunikasjonssteder, 184,000 XNUMX i USA og Canada og XNUMX XNUMX over hele verden. De største internasjonale markedene er i India (flere tårn enn i noe annet land, inkludert USA), Tyskland, Spania, Latin-Amerika og Afrika.

kilde: American Tower Corporation

Selskapet drar nytte av den økende etterspørselen etter mobil båndbredde, med 5G-distribusjon og fremveksten av IoT (Internet of Things) som forventes å holde denne trenden pågående. Totalt sett spår American Tower at total mobildatabruk i USA vil nesten tredobles mellom 2023 og 2028, med en lignende trend i resten av verden.

kilde: American Tower Corporation

Med American Tower får investorer eksponering mot en kritisk telekominfrastruktur med en sterk økonomisk vollgrav og et marked som fortsatt opplever aggressiv vekst.

Den internasjonale eksponeringen av American Tower er også attraktiv, da den setter den i posisjon til å fange den økende penetrasjonen av Internett i utviklingsland. I det lange løp bør American Towers lange historie med vellykkede oppkjøp også hjelpe det inn i nye markeder.

3. Equinix, Inc.

Equinix, Inc. (EQIX -0.49%)

Equinix leverer digital infrastruktur i form av datasentre og tilhørende tjenester. Totalt administrerer den 250 datasentre og planlegger å åpne 57 andre.

Så godt som alle selskaper med et massivt behov for skytjenester eller videresalg av skytjenester jobber med Equinix, inkludert Amazon, Microsoft, Google og Netflix. Dette skyldes i stor grad bransjeledende oppetidsytelse (periode uten avbrudd av tjenester) på 99.9999 %.

kilde: Equinix

Equinix har vist jevn vekst, med 14 % inntektsvekst fra år til år i Q2 2023. Selskapet henter sine inntekter fra Nord-Amerika ($890 i Q2 2023), EMEA ($687M) og Asia ($442M).

Equinix har generert en "10-års total annualisert egenkapitalavkastning inkludert reinvestert utbytte fra og med YE 2022 på ~15%" og har også økt utbyttet de siste 8 årene siden konverteringen til REIT i 2015.

Equinix har en netto gearingsgrad på 3.6x, men med gjeld som forfaller i gjennomsnitt om 8.1 år og lånerenter på 2.18 %, med kun 1/20^th ikke fastrente gjeld.

Saken for Equinix-aksjen er den samme som for skyindustrien som helhet, med Equinix, en nøkkelpartner i å skape "virtuell" eiendom for nesten alle store selskaper, enten direkte eller indirekte, gjennom alle de store skyleverandørene som Amazons AWS . Kompetansen tillot det også å tiltrekke topptalent og bygge datasentre i stor skala, og optimalisere driften og forsyningskjeden maksimalt.

4. Welltower Inc.

Welltower Inc. (VI VIL + 0.9%)

Welltower eiendom består av helsetjenester, som medisinske kontorer, seniorboliger og rehabiliteringssentre (medisinsk behandling utenfor sykehus). Welltower administrerer 1,400 eiendommer i USA, Canada og Storbritannia.

Demografiske endringer med en aldrende befolkning øker selskapets aktivitet, med en belegg som øker med 1.9 % fra år til år i 2. kvartal 2023 og netto driftsinntekter vokser med 24.2 %. Dette er hjulpet av en nedgang i seniorboligveksten til tross for den økende etterspørselen.

Kilde: Welltower

Welltower ekspanderer raskt gjennom oppkjøp, med eiendeler verdt 3 milliarder dollar som allerede er anskaffet eller pågår i 2023. Dette følger tidligere aggressive ekspansjonsplaner, med ikke mindre enn 11 milliarder dollar utplassert kapital siden slutten av 2020. I den sammenheng ser Welltower ut å tjene på midlertidig nød i eiendomsmidler og prøve å kjøpe dem med rabatt fra store finansinstitusjoner som Fannie Mae.

Selskapet er også aggressivt i sine planer for nedbringing, selv om gjeldende gjeld/EBITDA fortsatt er høy på 5.5x, med variabel gjeld på 13.2 % av total gjeld.

Welltower er en nisje REIT som opererer i en sektor som permanent støttes av aldringen av babyboomer-generasjonen, som nå er i ferd med å selge huset sitt, flytte inn i seniorfasiliteter og trenger mer helsetjenester. Dette støtter Welltower ved å øke markedet og forbedre enhetsøkonomien per leid rom. Selskapet har en lang oppkjøpshistorie og vil sannsynligvis bli en av de største aktørene i den voksende REIT-sektoren for helsetjenester og seniorinstitusjoner.

5. VICI Properties Inc.

VICI Properties Inc. (VICI + 0.18%)

VICI er en REIT sentrert om kasinoer, andre spill-/gamblingeiendommer og gullkurs.

Den håndterer 124 millioner kvadratmeter, 60,300 450 hotellrom og 3+ barer, restauranter, nattklubber og sportsbooks. Blant kronjuvelen til VICI-eiendeler er XNUMX kasinoer på Las Vegas Strip: Caesars Palace Las Vegas, MGM Grand og Venetian Resort Las Vegas. Rundt halvparten av eiendommene er i Las Vegas, og resten er mange steder i USA og Canada.

VICI var den 4^th største REIT IPO i 2018 og har vokst EBITDA 4 ganger siden. VICI ble også lagt til S&P500-indeksen i juni 2022, noe som gjør den til en av aksjene som automatisk ble kjøpt av passive investorer i denne svært populære amerikanske indeksen.

En av de største delene av selskapets gjeld er en obligasjon med investeringsgrad på $5B med forfall i 2032. Så selv om selskapets gjeld er ganske høy, bør betalingsplanen gjøre den relativt kort og mellomlang sikt trygg.

kilde: VICI

VICI har planer om å ekspandere internasjonalt, men foreløpig er det mest fokusert på Nord-Amerika. Åpenbart er selskapets fortjeneste tett korrelert til helsen til gamblingindustrien og luksusutgifter generelt. Så selv om den har dratt nytte av internasjonal turisme og den økende velstanden til de øverste 1 %, kan den like mye komme under press hvis formuesgapet krymper.

6. AvalonBay Communities, Inc.

AvalonBay Communities, Inc. (AVB + 0.25%)

AvalonBay er en REIT-eiende boligeiendom med en forkjærlighet for de mest dynamiske områdene med høye sysselsettingsnivåer, høy livskvalitet og "lavere boligoverkommelighet." Eller, mer enkelt, dyre områder med godt betalte jobber og dyre eiendommer.

Det eier 88,659 13 leilighetsboliger i 294 stater, i XNUMX leilighetssamfunn.

Kilde: Avalon

Belegget er på 96 % og holder seg stabilt, og leieinntektene har vokst med 6.5 % fra år til år. Eiendommene er diversifisert, med en blanding av urbane og forstadsområder, og for det meste mellomstore og små flerfamiliehus.

AvalonBays avanserte marked har vist seg lønnsomt, med 11.3 % CAGR-ytelse siden børsnoteringen og 4.8 % årlig utbyttevekst.

Selskapets utleietilbud kompletteres av AvalonConnect, en fullt integrert tilkoblingstjeneste med Internett, WiFi og Smart Home-systemer, noe som øker bekvemmeligheten av utleie for profesjonelle funksjonærer, spesielt med fremveksten av Work From Home (WFH).

Mellom sine beliggenheter ved kysten og sitt fokus på høye inntekter, har AvalonBay sannsynligvis dratt nytte av teknologiboomen det siste tiåret og rekordhøye aksjemarkedskursnivåer. Så dette er noe å huske på for investorer, siden alle alvorlige problemer i disse sektorene kan føre til mindre etterspørsel etter AvalonBay-leiligheter.

7. Alexandria Real Estate Equities, Inc.

Alexandria Real Estate Equities, Inc. (ER -0.91%)

Alexandria utvikler og leier deretter ut eiendommer til biovitenskap og AgriTech-industrien, som forskningslaboratorier, testfasiliteter osv.. som allerede er fullt utstyrt. Det har i dag rundt 1,000 leietakere på sine 74.6 millioner kvadratmeter med eiendom, fordelt på 432 eiendommer.

Alexandria-anleggene er lokalisert i de viktigste amerikanske innovasjonsklyngene i California, Seattle og den nordlige østkysten.

kilde: Alexandria Eiendom

Selskapet drar nytte av boomen i nye bioteknologiske teknologier som RNA-terapier, genterapier og andre innovasjoner i sektoren. Å tilby et fleksibelt laboratorium og forskningsfasiliteter gjør det også mulig for farmasøytiske og bioteknologiske selskaper å variere fotavtrykket sitt avhengig av nye prosjekter og suksessen til deres FoU-innsats. Alexandria er en nøkkelpartner for disse selskapene, som gjerne fokuserer kapitalen sin på å utvikle og selge legemidler i stedet for eiendomsinvesteringer.

Det gir også Alexandria en av de høyeste EBITDA-marginene i REIT-bransjen, med 69 % i 2022.

kilde: Alexandria Eiendom

Leietakerne er fra alle life science industrisektorer, med et stort segment som består av store selskaper og institusjonell forskning, noe som gjør det lite følsomt for VC-kapitaltilgjengelighet, noe som kunne ha vært en bekymring i en bioteknologisk sektor kjent for sin sykliskitet.

kilde: Alexandria Eiendom

Selskapet har brukt en forsiktig tilnærming til finansiering, med et relativt høyt gjeldsnivå (5.1x av EBITDA), men også en svært lang varighet, med gjenværende gjeldsperiode på 13.2 år, uten forfall før 2025, og finansiert med kun 3.53 % rente, så å si alt til fast rente.

Bioteknologi høster nå fruktene av flere tiår med utvikling av genomikk og RNA-teknologi. Så det er sannsynlig at den bioteknologiske FoU-innsatsen bare vil intensiveres herfra, og gir mange vekstmuligheter for Alexandria.

8. Vornado Realty Trust

Vornado Realty Trust (WNV + 0.08%)

En sektor av eiendom som ikke har prestert godt under pandemien og etterpå, er kontorlokaler. Lockdowns og deretter Work From Home (WFH) har tilsynelatende permanent redusert kontorbehov.

Vornado er en REIT som spesialiserer seg på kontorlokaler, mest på Manhattan, men også litt i San Francisco og Chicago. Vornado eier 19.9 millioner kvadratmeter kontorlokaler i 30 eiendommer, samt 2.5 millioner kvadratmeter gatebutikkareal og 1,663 boligenheter.

Mens sektoren opplever en krise, er det uklart om prime eiendommer som downtown NY vil bli påvirket på samme måte som kontorer på sekundære steder. Med aksjen ned nesten 75 % er det også mulig at dette allerede er mer enn priset inn.

En viktig vekstdriver for Vornado vil være den pågående re-utviklingen av Penn-distriktet, sentrert rundt Penn jernbanestasjon og Madison Square Garden. Det har nylig blitt en ny teknologiklynge, med selskaper som Amazon, Meta, Apple og Samsung som åpner kontorer der.

kilde: Vornado

Vornado er en investering for kontrariske investorer. De må fokusere på fortsatt solide FFO (Midler fra drift), suksessen til Penn-ombyggingen, og stol på tesen om at kontorlokaler i det viktigste finanssenteret i USA fortsatt vil være etterspurt fremover.

9. Innovative Industrial Properties, Inc.

Innovative Industrial Properties, Inc. (IIRP + 0.36%)

Noen ganger er REITs hovedoppfordring til kundene deres tilgang til billig kapital for å bygge eller kjøpe eiendom, som deretter kan leies ut. Dette er tilfellet for IIPR, da det henvender seg til den lovlige cannabisindustrien i USA.

Cannabis er fortsatt et ulovlig stoff på føderalt nivå, og nesten alle cannabisselskaper har ikke tilgang til kapital fra banker og institusjonelle investorer. Dette betyr at de ofte må betale opptil 10-15 % renter på alle lån de klarer å sikre seg.

Men moderne lovlig cannabisdyrking er en svært kapitalintensiv industri, som krever millioner av kvadratmeter med svært avanserte drivhus. Så IIPR ga dem drivhus som ville vært mye dyrere. Ville cannabisselskapene ha måttet bygge dem selv?

kilde: IIRP

I tillegg lar IIPRs skala og ekspertise det bygge til billigere kostnader og gi verdifull teknisk ekspertise innen innendørs landbruksemner som fuktighetshåndtering, skadedyrkontroll, luftrensing og kjemisk utvinning.

IIPR er tilstede i 19 amerikanske stater og er kjent for svært lange leieperioder på 15-20 år. Den har vokst aggressivt siden 2016, med driftsinntekter som har vokst med en tresifret CAGR.

kilde: IIRP

IIPR viser også et bemerkelsesverdig lavt gjeldsnivå for en REIT, med bare en 330M obligasjon på 5.5 % som skal tilbakebetales i 2026. Dette gjør den mye tryggere enn de fleste REITs i sammenheng med inflasjon og stigende renter.

Cannabissektoren har vært i noe av en krise siden 2021 på grunn av forsinkelser i endringer i føderale narkotikareguleringer, til tross for at mer enn halvparten av de amerikanske statene nå har legalisert stoffet. Dette påvirket også IIPR-aksjekursene, og presset utbytteavkastningen til nesten tosifret, noe som gjorde den til en av de høyeste avkastningene i REIT-bransjen.

10. Farmland Partners Inc.

Farmland Partners Inc. (FPI + 0.97%)

En type eiendomsmiddel som kan gi avkastning ukorrelert til eiendommen og leieprisene er jordbruksland. Denne typen eiendeler er mye mer korrelert til internasjonale råvarepriser.

Farmland er også den største eiendomssektoren i USA, like stor som leiligheter og dobbelt industriell eiendom. Til tross for denne størrelsen eier finansinstitusjoner den nesten ikke i det hele tatt.

kilde: Farmland Partners Inc

Farmland Partners er USAs største jordbruksland REIT, med 190,000 20 dekar i XNUMX stater.

Selskapets verdier har blitt støttet av flere trender, spesielt en økende global befolkning kombinert med en jevn nedgang i dyrkbar jord. Den bemerkelsesverdige ledigheten på 0 % i Farmland Partners portefølje illustrerer den høye etterspørselen etter slike eiendommer.

kilde: Farmland Partners Inc

10 % av selskapets portefølje er i langsiktige investeringer, ofte vanskelig å gjøre for individuelle bønder, som plantede frukthager (sitrus, avokado, nøtter) og vinranker, som tar flere år med innsats og investeringer før de gir noen avling. Ikke desto mindre kan investering og tålmodighet lønne seg, med disse eiendommene som utgjør 30 % av Farmland Partners' eiendeler etter verdi.

Inntekter fra jordbruksland kommer fra husleie, men selskapet drar også nytte av langsiktig verdistigning på landbruksarealer, vanligvis på eller over inflasjon. Siden 1970 har jordbruksland steget med 5.9 % CAGR.

kilde: Farmland Partners Inc

Et annet inntjeningspotensiale for Farmland Partners er når enkelte individuelle tomter kan gjøres mer lønnsomme ved å bygge sol- eller vindparker eller selge dem til eiendomsutviklere. For tiden har Farmland Partners 250+ MW sol- og vindproduksjon under utvikling i 9 prosjekter, med 18 flere prosjekter under opsjon.

Hovedattraksjonen til Farmland Partner for investorer er dens relativt lave korrelasjon til de andre eiendomsmarkedene. Med snakker om en ny supersykkel, å legge til en ukorrelert aktivaklasse med en merittliste på jevn 5-10 % avkastning til en portefølje kan være et interessant alternativ.