מנהיגי מחשבה
כיצד ניירות ערך דיגיטליים משבשים את שוקי הנדל"ן הפרטיים - מובילי מחשבה
מבט ממעוף הציפור: נדל"ן כמחלקת נכסים
בקנה מידה עולמי, הנדל"ן השיג ביצועים היסטוריים דומים למניות הציבור (7.05% לעומת 6.89%). לא רק שסוג נכסים זה מציע תשואות עקביות עם תנודתיות נמוכה יותר, אלא שבשנים האחרונות הפך נפוץ יחסית לראות השקעות נדל"ן מחזירות מעל 10%. נדל"ן בכללותו נוטה להיות די מחזורי - הוא עולה כשהזמנים טובים, ויורד כשהזמנים גרועים. עם זאת, ברמה פרטנית יותר, נדל"ן רב-משפחתי נתפס לעתים קרובות כהשקעה הגנתית בניגוד לפלח הנדל"ן המסחרי ההפכפך יותר. סביבת הריבית הנמוכה הנוכחית גם יוצרת את הנוף המושלם עבור מאפייני תזרים המזומנים דמויי ההכנסה הקבועה של השקעה זו. מבחינה היסטורית, סוג נכסים זה היה שמור למפתחי נכסים, אנשים עשירים ומשקיעים מוסדיים. אבל ככל שמנהלי קרנות ומפתחי נכסים מחפשים לאסוף הון מקבוצה גדולה יותר של משקיעים, ונפתחות פלטפורמות ואפשרויות למשקיעים בודדים, שוקי הנדל"ן הופכים נפוצים יותר ויותר בתחום ההשקעות הפרטיות.
חסמי הכניסה הגדולים ביותר בעולם ההשקעות בנדל"ן הם גדלים גדולים של כרטיסים ועלויות משפטיות ועסקאות גבוהות. השקעה בנדל"ן פיזי יכולה להיות בלעדית ביותר, במיוחד בכלכלה של היום. אנשים שרוצים לממן את השקעותיהם צריכים לעיתים קרובות לעבור בדיקות אשראי מקיפות ולהפגין רווחים או עושר מהותיים. יתרה מכך, שוק הנדל"ן אטום יחסית, ואסימטריית מידע עלולה להוביל לרוב לתמחור שגוי משמעותי.
קרנות השקעות נדל"ן היו האיטרציה הראשונה של "פתרון" לסוגיות הנ"ל. קרנות אלו בעצם מאגדות הון משווקים ציבוריים, ומחלקות את הכנסות הנכסים למשקיעים בצורה של דיבידנדים. משקיעים יכולים גם להרוויח מהשבחת הנכסים. אבל המשקיעים אינם מסוגלים לבחור באילו נכסים ופרויקטים הם רוצים להשקיע - התשואות ותיאבון הסיכון שלהם נותרים לשיקולם של מנהלי הקרנות. למעשה, קרן ריט מגבילה את אפשרויות המשקיעים.
עם זאת, שוקי נדל"ן פרטיים מאפשרים לאנשים לנקוט בגישה סלקטיבית יותר לבניית תיק השקעות משלהם, ויש להם יותר כוח על האופן שבו הם מקצים כספים ורכוש וטרינר. במהלך העשור האחרון, שוקי הנדל"ן הפרטיים הבולטים ביותר הניבו תשואה שנתית ממוצעת של 12.16%, בעוד ש S&P 500 עמד על 10.88% בממוצע. מבחינת רמת הסיכון, נדל"ן ידוע ביצירת תזרימי מזומנים אמינים ועקביים, שכן רוב הדיבידנדים מגיעים מהכנסות משכירות של נכסים. עסקאות פיתוח יכולות להיות מעט יותר מסוכנות, אך בדרך כלל מניבות תשואות גבוהות יותר. הנפקות חוב נפוצות גם בתחום מימון ההמונים בנדל"ן, אם כי יותר משני שלישים מההנפקות מסווגות כהון עצמי או חלוקת הכנסות.
כמה משווקי הנדל"ן המובילים בארה"ב גייסו יותר ממיליארד דולר וחילקו תשואות נכבדות במזומן למשקיעים. ראה למטה:
סך שוק הנדל"ן המקוון מוערך בשווי של קרוב ל-90 מיליארד דולר, לעומת 80 מיליארד דולר באמצע 2018.
הטבות למשקיעים
עם דרישות מינימום נמוכות יותר ופירוט רב יותר, שוקי נדל"ן משנים את הדרך שבה המשקיע הממוצע מסוגל להקצות כספים לנכס. זה מוביל לדמוקרטיזציה של שוק הנדל"ן. על ידי בחירת נכסים בודדים, המשקיעים מסוגלים להכיל טוב יותר את תיאבון הסיכון שלהם. מכיוון שאנשים שולטים ישירות באילו נכסים נכללים בתיקים שלהם, משקיעים שונאי סיכון יכולים לבחור עסקאות בסיכון נמוך בעוד שלמשקיעים שוחרי סיכון יש אפשרות לחפש פרופילי סיכון גבוהים יותר בתמורה לתשואות גבוהות יותר. ראה למטה:
עבור כל יחידת תשואה מצטברת, התועלת של משקיע שונאי סיכון תגדל פחות ופחות (תועלת פוחתת). עבור משקיע מחפש סיכונים, זה עולה בהדרגה. מכיוון ש-REIT ציבורי נמצא איפשהו בין השניים, שני המשקיעים יהיו לא מרוצים מרמת הסיכון של הקרן. משקיע שונאי סיכונים לא יתוגמל מספיק על כמות הסיכון שהוא לוקח, בעוד ששוחר סיכון ירצה תשואות גבוהות יותר ממה שהקרן יכולה לספק.
עם שוקי נדל"ן פרטיים, המשקיעים מקבלים תפריט של פרויקטים, והם יכולים לבחור את אלה שהם מוצאים אטרקטיביים לפי שיקול דעתם. זה מאפשר חלוקה יעילה יותר של סובלנות לסיכון, מכיוון שהמשקיעים יכולים לבחור באילו עסקאות הם הכי נוחים, בהתאם לנסיבות הספציפיות שלהם.
למרות ששוקי הנדל"ן מאפשרים למשתתפים להשקיע בעסקאות בודדות, משקיעים עשויים לעמוד בפני סיכון של נכס בודד (כלומר, ההשקעה שלהם תלויה יתר על המידה בפרויקט בודד). על מנת להתמודד בהצלחה עם דאגה זו, מקומות השוק חייבים לעודד משקיעים לבנות תיקים מגוונים ביותר. Crowdstreet, למשל, מציעה למשקיעים את האפשרות לקנות בתיק בנוי בהתאמה אישית המותאם לתיאבון הסיכון שלהם. חשוב גם לאצור עסקאות בצורה יסודית ככל האפשר על מנת למזער את הסיכון של צד נגד למשקיעים.
עם זאת, ישנם אתגרים בכל הנוגע למציאת הדרך היעילה ביותר לייעל את תהליך ההשקעה המסוים הזה. שוקי נדל"ן צריכים לבדוק משתתפים מתחומי שיפוט שונים, כמו גם להבטיח שהעסקאות שלהם מציעות חשיפה מלאה למשקיעים. יתרה מזאת, חלוקת דיבידנד והסדרי עסקאות הם כמעט תמיד ידניים, שכן הם נעשים בדרך כלל דרך מסלולים פיננסיים מיושנים. לפיכך, יש הזדמנויות אדירות עבור שוקי נדל"ן למנף ניירות ערך דיגיטליים.
שוק חדש: שוקי נדל"ן המשתמשים בניירות ערך דיגיטליים
אין ספק שפלטפורמת השקעות נדל"ן של העתיד חייבת למנף את טכנולוגיית הספרים המבוזרים. לפלטפורמות אלו יש את היכולת להציע למשקיעים את אותן הטבות כמו לשוקי נדל"ן מסורתיים, עם הערך המוסף של ניירות ערך דיגיטליים. נכון להיום, ישנן כ-16 פלטפורמות להשקעה בנדל"ן המשתמשות בניירות ערך דיגיטליים ברחבי העולם. הם מרוכזים בארצות הברית ובאירופה, אך למעטים מאוד הנכסים שלהם רשומים בבורסות משניות.
חלק ממקומות השוק הללו (במיוחד במזרח התיכון ובאירופה) הם פלטפורמות הנפקת אבטחה דיגיטלית רב-תכליתית הכוללות גם הצעות נדל"ן. חלקם מוקדשים אך ורק להנפקת ניירות ערך דיגיטליים מגובים בנדל"ן. ככל שמנפיקים רבים יותר מתחילים לדמות נכסים רב-משפחתיים, האימוץ של ניירות ערך דיגיטליים בשוק הנדל"ן צפוי לעלות באופן משמעותי במהלך השנה הקרובה.
ניירות ערך דיגיטליים מספקים פתרון חדשני למנגנון מיושן. על ידי דיגיטציה של נדל"ן, מנפיקים מסוגלים לייעל את תהליך הצפייה בהחזקות וניתוח ביצועי הנכסים. הרעיון של פלטפורמה מקוונת שבה ניתן לאחסן בבטחה נכסים דיגיטליים הניתנים להעברה אמורה לשנות את האופן שבו אנשים מחזיקים בהון מפוצל.
רשתות ברוקרים-סוחרים הן הליבה של מה שהופך את הדיגיטציה לכל כך חשובה. Blockchain וטכנולוגיית ספר מבוזר מספקים את התשתית הבסיסית להעברה של ניירות ערך דיגיטליים. על ידי יצירת מערכת המאפשרת זרימה חלקה של ניירות ערך על פני פלטפורמות, סוחרי ברוקרים יכולים להתחבר זה לזה ולהציע למשקיעים מגוון רחב יותר של נכסים. זה משפר את הפצת העסקאות על ידי הסרת האטימות בשוק ומיגור החסמים בין ישויות. מכיוון שההשקעות מקורן באינטרנט, הכמות הכוללת של ההזדמנויות העומדות לרשות המשקיעים גבוהה בהרבה מאשר בניירות ערך פרטיים מסורתיים.
יתרה מכך, רמות גבוהות יותר של שקיפות יכולות לגרום לחסמי כניסה נמוכים יותר עבור משקיעים, בשל תמחור אבטחה מדויק יותר והערכת סיכונים וכן עלויות מתווכים נמוכות יותר. בעתיד, משקיעים יכולים להשיג נזילות על ידי גישה לזירות מסחר מורשים, ולהגדיל משמעותית את המהירות שבה ניירות ערך פרטיים אלה מסתובבים והופכים נגישים למשקיעים.
שוקי נדל"ן נמצאים במרכזה של מגמה של גישה מוגברת להשקעות נדל"ן וניירות ערך דיגיטליים הם הכלי המושלם להרחיב ולהאיץ מגמה זו.
* * *
כתב ויתור
המידע המסופק במחקר של אטלס וואן, ערוצי מדיה חברתית, אתר אינטרנט, סמינרים מקוונים, בלוג, מיילים וחומרים נלווים (יחד, ה"מֵידָע") מיועד למטרות מידע בלבד. היא אינה מהווה או מהווה חלק מכל הצעה או הזמנה או שידול או המלצה אחרת לרכוש ניירות ערך כלשהם. אין לראות במידע ייעוץ פיננסי או מקצועי. עליך להתייעץ עם איש מקצוע כדי לקבוע מה עשוי להיות הטוב ביותר עבור הצרכים האישיים שלך. המידע נלקח ממקורות הנחשבים מהימנים, אך הדיוק והשלמות של המידע אינן מובטחות, ואף לא במסירתו אטלס וואן נוטלת אחריות כלשהי. Atlas One אינה נוטלת על עצמה כל מחויבות לעדכן את המידע או לייעץ לגבי התפתחויות נוספות הנוגעות לתחומים אלו.
- מקור: Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) והמכון לחשיבה כלכלית חדשה (INET), שיעור התשואה על הכל, 1870–2015, עמוד 13, https://economics.harvard.edu/files/economics/files/ms28533.pdf
- מקור: Investopedia, אתרי מימון המונים נדל"ן, https://www.investopedia.com/best-real-estate-crowdfunding-sites-5070790
- מקור: Macrotrends, תשואות שנתיות היסטוריות של S&P 500, https://www.macrotrends.net/2526/sp-500-historical-annual-returns
- מקור: EY, מימון במימון מקרקעין, https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/Real_Estate_Crowdfunding/%24FILE/EY-Real%20Estate%20Crowdfunding-March%202019.pdf
