נדל"ן מסחרי: המירוץ לבעלות על עתיד הנכסים החל

דובאי עשתה צעד גדול לקראת תוכנית האסימון שלה לנדל"ן בשווי טריליון דולר.

בשבוע שעבר, מחלקת הקרקעות של דובאי (DLD) ו-Ctrl Alt, ספקית תשתית טוקניזציה, הציג יכולות מסחר בשוק המשני עבור נכסי נדל"ן אסימוניים, לציון השקת שלב שני של דובאי פרויקט טוקניזציה של נדל"ן טַיָס.

עם שוק משני זה עבור אסימונים מגובי נכסים, DLD ו-Ctrl Alt מאפשרים מכירה חוזרת של אסימוני נדל"ן בשווי של למעלה מ-5 מיליון דולר, ובכך מאפשרים בעלות חלקית על הנכס.

שלב זה מתבסס על שלב הפיילוט המוצלח, שבמהלכו עשרה נכסים בדובאי עברו טוקניזציה, המייצגים שווי נדל"ן של 18.5 מיליון דירהם.

קרוב ל-8 מיליון טוקנים הונפקו בשלב זה, שכעת זכאים למכירה חוזרת בסביבה מבוקרת. מהלך זה ירחיב את נגישות המשקיעים ברחבי מגזר הנדל"ן של דובאי, אשר... חווה פריחהוהגיעו לשיא של 916 מיליארד דירהם (מעל 249 מיליארד דולר) בסך עסקאות הנדל"ן בשנת 2025.

המסחר יתבצע במסגרת מוסדרת בפלטפורמת ההפצה של הפרויקט על מנת להבטיח את שלמות העסקה.

עבור פרויקט זה, Ctrl Alt בחר בבלוקצ'יין XRP Ledger, אשר לאחרונה מופעל שדרוג חדש המאפשר לגופים מפוקחים להפעיל בורסות מבוזרות מגודרות (DEX). כל העסקאות יבוצעו ויירשמו ב-XRP Ledger, כאשר כל הכספים מובטחים על ידי Ripple Custody.

"אנו גאים לעבוד עם מחלקת הקרקעות של דובאי ו-VARA בשלב השני של הפרויקט, ולהדגים מה אפשרי כאשר ממשלות וחדשנות ברמה מוסדית מתאחדות כדי לבנות מסילות דיגיטליות מובילות בשוק", אמר רוברט פרקוואר, מנכ"ל MENA ב-Ctrl Alt. "טוקניזציה מקומית מגיעה למלוא הפוטנציאל שלה רק כאשר נכסים יכולים לנוע ביעילות לאחר ההנפקה, ומסחר בשוק המשני חיוני לתוצאה זו."

במאמץ זה, דובאי שואפת להפוך למרכז עולמי לאסימוניזציה של נדל"ן, תהליך המרת זכויות הבעלות על נכס פיזי לאסימונים דיגיטליים שניתן לקנות, למכור ולסחור בהם בפלטפורמת בלוקצ'יין. על ידי ייצוג חלק קטן מהנכס, כל אסימון מוריד משמעותית את מחסום הכניסה.

ההשקעה המינימלית נמוכה למדי כאן בהשוואה להשקעות נדל"ן מסורתיות, ובכך פותחת את השוק למגוון רחב יותר של משקיעים ובתורו, מגדילה את הנזילות, מה שמקל על כניסה ויציאה מהשקעות, אפילו בכל שעה ביום או בשבוע.

המבוזר, הבלתי ניתן לשינוי וחסר הגבולות טכנולוגיהבינתיים, מספק דרך שקופה ומאובטחת לרישום בעלות ועסקאות, ובכך מייעלת את הרישומים והסליקה. על ידי ביטול מתווכים, הטכנולוגיה מאפשרת עסקאות מהירות וחסכוניות יותר.

יתרונות אלה משכו את תשומת ליבם של מוסדות פיננסיים מסורתיים; עם זאת, חוסר בהירות רגולטורית וגישות שיפוטיות לא עקביות נותרו צווארי בקבוק למגמת הטוקניזציה. מסחר משני דליל, המגביל את הנזילות, הוא גורם נוסף המעכב את הצמיחה.

הבלוקצ'יין עצמו מציג סיכונים ייחודיים, כגון הונאות פישינג ובאגים בחוזים חכמים, הדורשים אמצעי אבטחת סייבר חזקים. למרות אתגרים אלה, טוקניזציה של נכסים מהעולם האמיתי ממשיכה לצבור תאוצה.

דחיפה של דובאי לנדל"ן טוקני

שוק הנדל"ן הוא שוק עצום, והוא צפוי להגיע לסכום מדהים של 673 טריליון דולר עד 2026, בעוד שנפח השוק צפוי לטפס ל-727 טריליון דולר עד 2029, על פי... Statista.

מבין השווקים הצומחים במהירות, פורטוגל, דרום קוריאה, ערב הסעודית ודובאי חוות פריחה משמעותית.

בהינתן יכולתה של טוקניזציה של נדל"ן לפתוח פרדיגמת השקעה חדשה ודובאי הגדלת המיקוד בתחום הדיגיטציה, המטרופולין הגדול והמאוכלס ביותר באיחוד האמירויות הערביות הטמיע באופן פעיל טוקניזציה במסגרת הרגולטורית שלו ובתשתית הנדל"ן הציבורית שלו.

בשנה שעברה, DLD, הסוכנות הממשלתית האחראית על רישום, ארגון וקידום השקעות נדל"ן בדובאי, הציגה מפת דרכים להפיכת 7% משוק הנדל"ן של העיר לאסימוניזציה עד שנת 2033, בשווי של כ-16 מיליארד דולר.

בהתאם למפת דרכים זו, הסוכנות תחילה פיתחה פלטפורמה בשם Prypco Mint, בשיתוף פעולה עם Ctrl Alt וחברת הפינטק לנדל"ן Prypco, כדי להפוך את שטרי הנכס לאסימון (tokenization) ב-XRP Ledger, כאשר Zand Bank הוא השותף הבנקאי.

הפלטפורמה מאפשרת למשקיעים לרכוש בעלות חלקית בנכסים מקומיים באמצעות המטבע המקומי, החל מ-2,000 דירהם בלבד (כ-544 דולר). בעוד שבשלב הראשון הייתה זמינה רק לבעלי כרטיסי זהות של איחוד האמירויות הערביות ותומכת רק בעסקאות דירהם, DLD מתכננת להרחיב את הגישה ברחבי העולם ובהמשך לשלב פלטפורמות נוספות.

בחודש מאי, הסוכנות השיקה בהצלחה את הנכס הראשון שלה באמצעות טוקניזציה, אשר נרשם במלואו תוך 24 שעות. לאחר מכן, חודש לאחר מכן, DLD כרטיסים אזלו פרויקט הנדל"ן השני שלה, המבוסס על טוקניזציה, דרך Prypco Mint תוך פחות משתי דקות. הוא יצר רשימת המתנה של יותר מ-10,700 קונים פוטנציאליים.

תגובת המשקיעים החזקה הזו תוארה על ידי מייסדת ומנכ"לית פריפקו, אמירה סג'וואני, כסימן לכך ש"משקיעים מוכנים לדרך חכמה ונגישה יותר להשקיע בנדל"ן".

עם תחילת המסחר בשוק המשני, הממשלה החלה בשלב השני של הפיילוט, שמטרתו להעריך את יעילות השוק, מוכנותו התפעולית והתאמהו לחוקי הנדל"ן הנוכחיים, תוך חיזוק השקיפות והגנת המשקיעים.

שותף התשתית של הפרויקט, Ctrl Alt, אשר טבע את האסימונים המייצגים בעלות על שטרות במהלך שלב ראשון, מסייע כעת גם בפריסת פונקציונליות של שוק משני עבור שלב שני.

הפלטפורמה שולבה ישירות עם מערכת DLD, מה שמאפשר הנפקה, ניהול והעברה של אסימוני בעלות על גבי הרשת. היא גם מבטיחה שרישומי הבלוקצ'יין מסונכרנים עם מרשם הנדל"ן הממשלתי.

"המטרה שלנו הייתה לבנות תשתית שוק משני יעילה עבור כל המערכת האקולוגית תוך שמירה על הבקרות והממשל הנדרשים על ידי DLD ו-VARA", אמר מאט אצ'סון, CPO ב-Ctrl Alt, ספקית שירותי נכסים וירטואליים מורשית (VASP), אשר ביצעה טוקניזציה של נכסים בשווי של למעלה מ-850 מיליון דולר לא רק בנדל"ן אלא גם באשראי פרטי, קרנות, סחורות ועוד.

בשלב השני הנוכחי, האסימונים משויכים גם לאסימוני נכסים וירטואליים מבוססי-נכסים (ARVA) כדי לאפשר העברות מוסדרות בשוק המשני. שכבה שנייה זו קובעת מי יכול לסחור באסימונים ובאילו תנאים, תוך הבטחה שכל העסקאות עומדות בדרישות.

"כדי להשיג זאת, Ctrl Alt פיתח מסגרת טכנית מתוחכמת כדי להקל על הפעולה הכפולה של אסימוני ניהול ARVA ואסימוני בעלות בצורה חלקה בשרשרת."

– אצ'סון

אז, Ctrl Alt מנהל את המורכבות הבסיסית של טכנולוגיית האסימון, בעוד שפלטפורמות הפצה כמו PRYPCO מתמקדות אך ורק במתן חוויות נדל"ן חלקות ושבריריות למשתמשי הקצה.

טוקניזציה הופכת גלובלית

בדובאי, טוקניזציה של נדל"ן מתפתחת במהירות מתוכניות פיילוט לשוק מוסדר וצומח במהירות. אבל המגמה אינה מוגבלת רק לאיחוד האמירויות הערביות; ממשלות, מוסדות פיננסיים ויזמים פרטיים ברחבי המזרח התיכון, אסיה, אירופה וצפון אמריקה בוחנים יותר ויותר מודלים של בעלות על נכסים מבוססי בלוקצ'יין.

לאחרונה, ערב הסעודית ביצעה בהצלחה העברה אסימונית של שטר בעלות על נכס. עם אבן דרך זו, המדינה הערבית האסלאמית הריבונית עשתה צעד משמעותי לעבר יעדי הטרנספורמציה הדיגיטלית שלה שהוגדרו בחזון הסעודי 2030.

העסקה בוצעה בין קרן פיתוח הנדל"ן (REDF) לבין חברת הדיור הלאומית (NHC), מפתחת פתרונות דיור בר השגה הנתמכים על ידי הממשלה.

עבור עסקה זו, הם השתמשו בתשתית ברמת ריבון של droppRWA, שסיפקה הכל, החל מתקן אסימונים, לוגיקת תאימות ומסגרת הנפקה ועד למנגנון יציב של אספקה ​​לעומת תשלום.

"ביצענו בהצלחה את עסקת הנדל"ן הראשונה בממלכה שאושרה באמצעות בלוקצ'יין, תוך שימוש בסטנדרטים הראשונים שפותחו על ידי הממשלה לאסימוני בעלות על נדל"ן. קישור עסקאות ישירות לרשומות רשמיות כבר מההתחלה ירחיב את ההשתתפות, יחזק את אמון ההשקעות הזרות הזרות, ישפר את הנזילות, יאיץ את מימון הפיתוח ויאפשר חדשנות חדשה בתחום ה-ProptTech."

– מג'ד בן עבדאללה אל-חוגייל, שר לענייני כפר ודיור עירוניים

אפילו הבנק המרכזי של קזחסטן השיק פיילוט לאסימון נדל"ן.

בהתאם לפרויקט, יונפקו אסימונים מגובים בנכסים מסחריים, שכל אחד מהם מייצג 1 מ"ר של נכס. נכון לעכשיו, הפיילוט מתבצע במסגרת ארגז חול רגולטורי תחת פיקוח קפדני כדי לסייע ביצירת מנגנון ברור להשתתפות ולהניח את היסודות לאימוץ רחב יותר.

מגמת האסימונים הובילה גם היא מיטת אמבטיה ומעבר (BBBY ) ל להכריז מתכננת להשיק פלטפורמה לאסימוניזציה של נכסים. זה יתחיל בנדל"ן, כאשר אנשים יוכלו לראות את הערך של מה שבבעלותם ולקבל גישה למימון במקום אחד.

"מתן מסלולי נזילות אחראיים ותואמים לבעלי בתים ובעלי נכסים בעולם האמיתי הוא האסטרטגיה והחזון ארוך הטווח שלנו", אמר המנכ"ל מרקוס למוניס. קמעונאית המסחר האלקטרוני מעוניינת גם ברכישת חברת טכנולוגיית בלוקצ'יין, Tokens.com, אשר תרחיב את תיק המוצרים שכבר קיים שלה, כולל tZERO ו-GrainChain.

בינתיים, בדרום אסיה, וורלד ליברטי פייננשל (WLFI), חברת קריפטו בבעלות חלקית של משפחתו של נשיא ארה"ב דונלד טראמפ, ופיתוח נדל"ן היוקרה DarGlobal הכריזו על תוכניות להפוך אתר נופש תחת המותג טראמפ באיים המלדיביים לאסימוניזציה.

טוקניזציה, לדברי מנכ"ל דארגלובל, זיאד אל צ'אר, תנגיש השקעות נדל"ן להרבה יותר משקיעים שאין להם גישה אליה כיום.

"זהו פריצת דרך בהשקעות נדל"ן", אמר צ'אר. "יחד, אנו חושבים מחדש כיצד משקיעים מוסמכים יכולים לגשת, לסחור ובסופו של דבר להשיג נזילות בהשקעות הלוואות בנדל"ן איכותי בזמן שהוא מפותח."

העסקה הוכרזה בפורום World Liberty Financial שנערך במאר-א-לאגו, בו השתתפו גורמים מתחום הפיננסים המסורתיים (TradFi) כמו מנכ"לית פרנקלין טמפלטון, ג'ני ג'ונסון, ו... גולדמן זאקס (GS ) מנכ"ל דיוויד סולומון; נציגי תעשיית הקריפטו ביניהם Coinbase (COIN ) המנכ"ל בריאן ארמסטרונג, ומייסד בינאנס צ'אנגפנג ז'או, יחד עם הסנאטורים אשלי מודי וברני מורנו, מיליארדר המלונות בארי שטרנליכט, נשיא פיפ"א ג'אני אינפנטינו והראפרית ניקי מינאז'.

התוכנית היא לממש אסימוני הכנסות מהלוואות במלון אנד ריזורט טראמפ אינטרנשיונל, במלדיביים, מלון אירוח יוקרתי הכולל כ-100 חופים יוקרתיים במיוחד ווילות מעל המים. הפרויקט צפוי להסתיים בשנת 2030.

הנפקת האסימונים תציע למשקיעים זכאים גם תשואה קבועה וגם זרמי הכנסות מהלוואות מהנכס.

באופן ספציפי יותר, הם יוצעו בהנפקה פרטית ויימכרו רק למשקיעים מאומתים ומוסמכים. הגישה להנפקה הראשונית תתאפשר דרך ארנקים נבחרים ושותפים חיצוניים. הטוקנים עשויים לשאת יתרונות נוספים בשרשרת, כגון היכולת להשתמש באחזקות כבטוחה להלוואות דרך WLFI Markets.

"בנינו את World Liberty Financial כדי לפתוח את הפיננסים המבוזרים לעולם", ועם הכרזה זו, "אנו מרחיבים כעת את הגישה הזו לנדל"ן מבוסס טוקני", אמר אריק טראמפ, מייסד שותף של World Liberty Financial. "לראשונה, משתתפים זכאים יכולים להיות חלק מנכס איקוני".

תהליך הטוקניזציה של אתר הנופש, הנמצא כעת בפיתוח, יבוצע בשיתוף פעולה עם Securitize, חברת טוקניזציה המספקת את התשתית להפיכת נכסים מסורתיים לטוקנים בשרשרת.

הפלטפורמה משמשת את BlackRock עבור קרן המניות שלה בדולר אמריקאי, BUIDL, אשר מחזיקה במניות ברשת. 2.46 $ מיליארד בערך כולל.

"נדל"ן היה אחד מסוגי הנכסים הקשים ביותר לטוקניזציה יעילה", אמר קרלוס דומינגו, מייסד שותף ומנכ"ל Securitize. "אנו מאמינים שמוצרי נדל"ן ברשת הניתנים להרחבה, המונפקים תוך התחשבות בדרישות תאימות, ממשל ומבנה שוק, יהיו מבוקשים ברחבי העולם."

חברת הטכנולוגיה הפיננסית דיווחה לאחרונה על עלייה של 841% בהכנסות בתשעת החודשים הראשונים של 2025, והגיעה ל-55.6 מיליון דולר.

מידע זה פורסם כחלק מהגשת הדיווח של החברה ל-SEC לקראת הפיכתה לציבור בנאסד"ק תחת הסימול SECZ, באמצעות מיזוג עם Cantor Equity Partners II (CEPT), חברת צ'קים ריקים הנתמכת על ידי קנטור פיצג'רלד, שטרם אושרה על ידי בעלי המניות והרגולטורים.

נקודת מפנה

זה די ברור ש- אסימון נכסים בעולם האמיתי (RWA) המגמה מתפשטת בהדרגה לכל עבר.

טוקניזציה נמצאת בפיתוח כבר עשור, אך רק בשנים האחרונות היא החלה לצבור תאוצה ברחבי הפיננסים המסורתיים. מבנקים גלובליים כמו פי מורגן (JPM ) למנהלי נכסים גדולים כמו בלקרוק (BLK )ענקיות TradFi כוללות יותר ויותר נכסים טוקניים בהיצע שלהן.

אימוץ זה מגיע על רקע ביקוש מואץ לתשתיות סליקה מבוססות בלוקצ'יין, הצורך הגובר למודרניזציה של אינסטלציה פיננסית מיושנת, ותחזיות גוברות לפיהן נכסים אסימוטיים עלולים להתנפח לשוק של טריליוני דולרים במהלך העשור הקרוב.

דו"ח של Boston Consulting Group (BCG) ו-Ripple מעריך את שוק הנכסים המבוססים על טוקניזציה, כולל מטבעות יציבים, ב- להגיע ל-19 טריליון דולר עד 2033 ככל שצמיחת הטכנולוגיה מתקרבת ל"נקודת מפנה".

צמיחה זו נמצאת באמצע התחזית המתונה של הדו"ח, שעמדה על 12 טריליון דולר, ותחזית אופטימית יותר של 23.4 טריליון דולר בשבע השנים הקרובות.

בעוד אג"ח ממשלתיות אמריקאיות מסומנות הדו"ח כבר זכה להצלחה מוקדמת, שאפשרה לגזברי תאגידים להעביר את המזומנים הפנויים שלהם לאג"ח ממשלתיות לטווח קצר המבוססות על אסימונים ללא כל מתווכים. הדו"ח גם הדגיש את האסימונים של אשראי פרטי ופליטות פחמן כמקרי שימוש, שבהם בלוקצ'יין יכול לספק שקיפות, עקיבות ובעלות חלקית לשווקים אטומים ולא נזילים באופן מסורתי.

שוויה של אסימון RWA כבר עבר את רף ה-25 מיליארד דולר, והוא משתרע על פני חוב של ממשלת ארה"ב, סחורות, אשראי פרטי, אג"ח קונצרניות, הון ציבורי ופרטי, קרנות אלטרנטיביות מוסדיות ונדל"ן, על פי נתונים מ- rwa.xyzערך זה גדל פי 10 בערך בשנתיים האחרונות.

מבין כל הנכסים, נדל"ן הוא אחד הנכסים האיטיים ביותר בתנועה ברשת. עד כה, רק 64 נכסים, בשווי כולל של $ 372, עברו טוקנזיזם ברחבי העולם, אם כי נתון זה גדל ביותר מפי 13 מ-27 מיליון דולר בתחילת השנה שעברה.

טוקניזציה של נדל"ן מהווה גם נתח זעיר משוק הנדל"ן העולמי. אך לפי תחזיות דלויט, נדל"ן בשווי 4 טריליון דולר צפוי להיות טוקניזציה עד 2035.

"נדל"ן אסימוני יכול לא רק לסלול את הדרך לשווקים ומוצרים חדשים, אלא גם לתת לארגוני נדל"ן הזדמנות להתגבר על אתגרים הקשורים לחוסר יעילות תפעולית, עלויות אדמיניסטרטיביות גבוהות הנגבות ממשקיעים והשתתפות קמעונאית מוגבלת", אמרה דלויט בדו"ח שלה. לדווח שנה שעברה.

הצמיחה שצופה ענקית הייעוץ במערכת האקולוגית הגלובלית של נדל"ן טוקני צפויה על פני שלושה מרכיבים עיקריים.

בעלות אסימונית על הלוואות וני"ח היא אחד המרכיבים שהדו"ח צופה שיהוו את החלק הגבוה ביותר של נדל"ן אסימוני, ויגיע ל-2.39 טריליון דולר עד 2035, עם שיעור חדירה כולל לשוק של 0.55%.

ייתכן שאלו אינם מועמדים סבירים לטוקניזציה עקב תפקידם במשבר הפיננסי העולמי בשנת 2008 ובפיקוח הרגולטורי שלאחר מכן, אך הדו"ח מציין כי ניירות ערך מגובי נכסים של בלוקצ'יין מושכים עניין משמעותי של משקיעים.

עם זאת, לקרנות נדל"ן פרטיות יש את הפוטנציאל הגדול ביותר, עם שיעור חדירה לשוק של 8.5%, והן צפויות להגיע לטריליון דולר תוך 9 שנים.

קרנות אלו, אשר ניתנות לטוקניזציה על ידי הנפקת קרנות חדשות ברשת או טוקניזציה של קרן מחוץ לרשת, ציינה דלויט, יכולות להיות מקרה שימוש מתאים לטוקניזציה של נכסי נדל"ן על ידי צמצום תפקידם של מתווכים, ובכך ליצור קרן יעילה יותר. כאן, פלטפורמות יחידות ומקושרות יכולות להציע דרך חלקה לטיפול בהנפקת זכויות מניות, שירות נכסים ומסחר, נאמר.

בינתיים, בעלות אסימונית על פרויקטים בבנייה או קרקעות לא מפותחות צפויה להגיע ל-50 מיליארד דולר במהלך תקופה זו, עם שיעור חדירה לשוק של 0.80%.

עם חידוש עניין במרכזי נתונים ובפרויקטים של תשתית, בעלות חלקית באמצעות טוקניזציה עשויה לאפשר למשקיעים להיות בעלי פרויקטים עתירי הון בתחום פיתוח עם תשואות אטרקטיביות.

טוקניזציה של נכסי נדל"ן, על פי דלויט, "יכולה לאפשר למשקיעים מוסדיים ליצור תיקי השקעות בהתאמה אישית עם טוקנים התואמים את תזת ההשקעה שלהם. ובעוד שלמכשירים פיננסיים מסורתיים חסרה היפר-פרסונליזציה, טוקניזציה יכולה לאפשר זאת."

פי לדווח על פי EY, משקיעים צפויים להגדיל את הקצאת תיק ההשקעות שלהם לנכסים אסימוניים ב-2% עד 2027. מעניין לציין, כי הקצאת נכסים אסימוניים בתיקי נדל"ן צפויה לגדול באופן אגרסיבי יותר, ב-4.7%, ל-6% עד 2027 ואילך.

הדו"ח גילה גם כי נדל"ן דורג כחלופה המועדפת או השנייה המועדפת על טוקניזציה בקרב 49% מהמשקיעים בעלי הון עצמי גבוה ו-56% מהמשקיעים המוסדיים.

כל הממצאים הללו משקפים אמון גובר בפוטנציאל של בלוקצ'יין לשנות את שוק הנדל"ן.

לדברי שטרנליכט, שחברת Starwood Capital שלו מנהלת מעל 120 מיליארד דולר בנכסים תחת ניהול (AUM), טוקניזציה יכולה לחולל מהפכה בתעשייה. "הטכנולוגיה עדיפה" ו"העתיד", אמר שטרנליכט. הוא למעשה השווה את המצב הנוכחי של טוקניזציה לבינה מלאכותית, באומרו, "זה אפילו מוקדם יותר בעולם הפיזי מאשר בינה מלאכותית". הוא הוסיף:

"זה דבר פנטסטי לעולם, העולם פשוט צריך להדביק את הפער."

סיכום

עתיד טוקניזציה של נדל"ן נראה בבירור מזהיר, וזוכה לתשומת לב משמעותית בקרב יזמים, משקיעים, ספקי טכנולוגיה וממשלות. ככל שהטכנולוגיה מתקדמת, התשתיות מתבגרות והבהירות הרגולטורית משתפרת, נדל"ן טוקני יגדל ויוביל לתמחור ואסטרטגיות השקעה טובות יותר.