Cos’è l’investimento immobiliare passivo e come funziona?

Investimenti immobiliari passivi è un approccio semplice ma intrigante per rafforzare il proprio portafoglio. Questa pratica, che continua a crescere in popolarità grazie alle nuove tecnologie, prevede l'investimento strategico di capitale in immobili residenziali o commerciali, trasferendo contemporaneamente gli impegni del locatore a un gestore immobiliare terzo. Di seguito, analizzeremo più da vicino l'attrattiva di questo approccio e il suo funzionamento.

Perchè il settore immobiliare passivo?

Investire nel settore immobiliare non è una novità e rimane popolare per diversi motivi, passivi o meno. Alcuni di questi includono,

• Flusso di cassa: Gli investimenti immobiliari possono generare stabilità flusso di cassa attraverso redditi da locazione. Questo è particolarmente interessante per gli investitori che cercano un flusso di reddito regolare, oltre al potenziale di apprezzamento del loro investimento.
• Riconoscenza: I valori immobiliari in genere aumentano nel tempo, offrendo agli investitori l’opportunità di realizzare plusvalenze quando vendono proprietà. Questo apprezzamento dei prezzi a lungo termine può aumentare significativamente i rendimenti degli investimenti.
• Leva: Il settore immobiliare consente inoltre agli investitori di utilizzare la leva finanziaria in modo più ampio rispetto a molti altri tipi di investimento. Ad esempio, utilizzando fondi presi in prestito per finanziare una parte del prezzo di acquisto dell'immobile, gli investitori possono ottenere un rendimento più elevato sull'investimento, a condizione che l'immobile aumenti di valore.
• Diversificazione: L’aggiunta di immobili a un portafoglio di investimenti migliora anche la diversificazione, riducendo il rischio complessivo. Ciò è possibile perché il settore immobiliare spesso ha una bassa correlazione con altre classi di attività, il che significa che può avere buone performance mentre altri investimenti falliscono.
• Vantaggi fiscali: Gli investimenti immobiliari possono anche offrire agli investitori vari vantaggi fiscali. Questi si estendono fino a includere detrazioni per interessi ipotecari, spese operative, tasse sulla proprietà e ammortamenti. Alcune strategie più avanzate (scambio 1031) consentono agli investitori di differire le imposte sulle plusvalenze quando reinvestono i proventi di una vendita in un altro investimento immobiliare.
• Copertura contro l'inflazione: Storicamente, i prezzi e gli affitti degli immobili sono generalmente aumentati con l'inflazione. Di conseguenza, questo rende il settore immobiliare una buona protezione contro l'inflazione, poiché l'aumento dei prezzi può portare a maggiori redditi da locazione e valori immobiliari più elevati, proteggendo il potere d'acquisto degli investitori.

Considerando i vantaggi elencati, è chiaro perché gli immobili rappresentano un'aggiunta interessante al proprio portafoglio, poiché sono pochissimi i beni che vantano la stessa gamma di vantaggi offerti dal possedere una proprietà.

Quindi, cosa possono portare sul tavolo gli investimenti immobiliari passivi di cui gli investitori non beneficiano già? Le risposte sono semplici: tempo, tranquillità, opportunità e convenienza.

Delegando i compiti di gestione della proprietà a terzi, i proprietari dell'immobile non devono più dedicare tempo e risorse alla manutenzione e alla supervisione degli inquilini. Sebbene questo tipo di servizio di solito non sia gratuito, è molto conveniente in quanto consente ai proprietari di immobili di considerare investimenti a livello locale e lontano. Apre inoltre le porte agli investitori interessati al settore immobiliare che, anche se hanno tempo, non hanno necessariamente le competenze per assumersi tali responsabilità.

Accessibilità agli investimenti passivi

Considerati i vantaggi, esistono diversi approcci per accedere agli investimenti passivi. Diamo un'occhiata più da vicino a questi e al loro funzionamento.

Fondi comuni di investimento immobiliare (REIT)

Un Real Estate Investment Trust (REIT) è una società che possiede, gestisce o finanzia beni immobili che generano reddito. I REIT, modellati in modo simile ai fondi comuni di investimento, offrono ai singoli investitori l'opportunità di guadagnare una quota del reddito prodotto attraverso la proprietà di immobili commerciali senza dover acquistare, gestire o finanziare alcuna proprietà da soli.

I REIT sono tenuti per legge a distribuire un'elevata percentuale del loro reddito (tipicamente il 90% o più) agli azionisti come dividendi, rendendoli un'opzione interessante per gli investitori in cerca di reddito. L’obiettivo è offrire i vantaggi dell’investimento immobiliare combinati con la facilità e la liquidità dell’investimento in azioni.

Va notato che tra i REIT esistono alcuni approcci diversi che possono essere adottati. Questi includono:

• REIT azionari: Sono le tipologie più comuni e possiedono e gestiscono immobili che generano reddito. I ricavi sono generati principalmente attraverso la locazione di spazi e la riscossione degli affitti.
• REIT ipotecari (mREIT): Forniscono finanziamenti per immobili produttivi di reddito acquistando o originando mutui e titoli garantiti da ipoteca. Guadagnano reddito dagli interessi su queste attività finanziarie.
• REIT ibridi: I REIT ibridi combinano le strategie dei REIT azionari e dei REIT ipotecari per possedere proprietà e fornire finanziamenti immobiliari.

I REIT possono essere negoziati pubblicamente sulle principali borse valori, registrati pubblicamente ma non quotati o privati. I REIT quotati in borsa offrono il vantaggio della liquidità, simile alle azioni, consentendo agli investitori di acquistare e vendere facilmente azioni attraverso il mercato azionario. I REIT non quotati e privati ​​possono offrire meno liquidità ma possono comunque fornire accesso a investimenti immobiliari diversificati.

Nel complesso, i REIT consentono agli investitori di acquisire esposizione a settori immobiliari come quello residenziale, commerciale (edifici per uffici, centri commerciali, magazzini), strutture sanitarie e altro, senza le complessità e i significativi requisiti di capitale della proprietà diretta della proprietà. Possono anche offrire potenziali vantaggi fiscali, poiché generalmente non sono tassati a livello aziendale se rispettano determinati requisiti normativi, inclusa la distribuzione della maggior parte del reddito imponibile agli azionisti. Questa struttura può aiutare gli investitori a ottenere un flusso di reddito costante insieme a un apprezzamento del capitale a lungo termine.

Piattaforme di crowdfunding

Un altro modo comune per accedere alle opportunità di investimento immobiliare passivo è attraverso le piattaforme di crowdfunding. Passivo piattaforme di crowdfunding immobiliare sono mercati online che consentono alle persone di investire in progetti immobiliari senza acquistare, gestire o finanziare direttamente le proprietà. Alcuni esempi di tali piattaforme includono:

• • Groundfloor
  • Equity Multiple

Sebbene l’idea sia simile a un REIT, queste piattaforme sfruttano il potere del crowdfunding per mettere insieme i fondi di più investitori, consentendo loro di partecipare a investimenti immobiliari con requisiti di capitale potenzialmente inferiori.

Riducendo i requisiti patrimoniali, gli investitori beneficiano in molteplici modi. Non solo i piccoli investitori possono ora prendere parte al mercato immobiliare, ma quelli che ne hanno i mezzi possono distribuire il capitale in una gamma più ampia di opportunità (commerciali, residenziali, magazzini, ecc.)

Inoltre, le piattaforme che rendono possibili tali investimenti offrono solitamente una maggiore trasparenza nei progetti insieme ai servizi di gestione professionale che rendono così attraente l’investimento immobiliare passivo.

Sindacati immobiliari e gruppi di investimento (REIG)

Infine, ci sono i Real estate syndications e i Real Estate Investment Groups (REIG). Si tratta di forme di investimento collettivo nel settore immobiliare, che consentono agli investitori di mettere in comune le proprie risorse per investire in proprietà che potrebbero essere al di là della loro portata finanziaria o competenza individuale. Questo approccio è simile in superficie al crowdfunding, ma con meno autonomia/controllo sulla scelta nell'allocazione del capitale. Invece di consentire all'investitore di scegliere selettivamente una proprietà in cui investire da un pool di inserzioni, tali scelte vengono lasciate a professionisti incaricati di valutare il potenziale ritorno sugli investimenti e i rischi associati.

Sindacati immobiliari Si tratta di partnership temporanee, specifiche per un progetto, formate per investire in una singola opportunità immobiliare. Nella sindacazione immobiliare, uno sponsor (o sindacatore) identifica un'opportunità di investimento e si occupa dell'acquisizione, della gestione e dell'eventuale vendita dell'immobile. Per facilitare questo processo, i potenziali investitori (soci accomandanti) sono invitati a fornire il capitale necessario. Mentre lo sponsor contribuisce con una quota minore del capitale e si assume la maggior parte delle responsabilità di gestione del progetto, gli investitori in genere forniscono la maggior parte del finanziamento con un coinvolgimento minimo nelle operazioni quotidiane, rendendo il loro contributo di natura più passiva. La distribuzione degli utili è strutturata in anticipo, con gli sponsor che spesso percepiscono una commissione di gestione e incentivi basati sulle performance, come una quota degli utili che superano una soglia predefinita, garantendo l'allineamento degli interessi e il potenziale per rendimenti sostanziali.

Nel frattempo, i gruppi di investimento immobiliare (REIG) sono entità più permanenti che investono in un portafoglio di proprietà immobiliari. Sono tipicamente organizzate come società che possiedono e gestiscono proprietà residenziali o commerciali. Acquistando azioni o quote di questi gruppi, gli investitori possono partecipare indirettamente a iniziative immobiliari, beneficiando dell'esposizione al mercato immobiliare senza le responsabilità della proprietà diretta.

Quando si confrontano i due, ci sono alcune differenze chiave da tenere a mente.

• Ambito e durata: Le sindacazioni si concentrano generalmente su un singolo progetto e si sciolgono una volta venduto il progetto o raggiunto l'obiettivo di investimento. I REIG, d’altro canto, sono più permanenti e possono investire in più proprietà a lungo termine.
• Coinvolgimento degli investitori: Sebbene entrambe le opzioni siano passive, gli investitori in un sindacato potrebbero avere l’opportunità di investire in progetti specifici che corrispondono strettamente ai loro criteri di investimento. Gli investitori REIG investono in una società con una gamma più ampia di proprietà, dando loro meno controllo sui singoli investimenti.
• Rendimenti degli investimenti: I rendimenti della sindacazione sono spesso direttamente legati alla performance di un singolo progetto, il che può offrire rendimenti più elevati ma anche rischi più elevati. I REIG offrono un investimento più diversificato, offrendo potenzialmente rendimenti più stabili ma potenzialmente inferiori.

Sia i sindacati immobiliari che i REIG offrono opportunità e considerazioni uniche per gli investitori che desiderano diversificare il proprio portafoglio nel settore immobiliare con un approccio di investimento passivo. La scelta tra i due dipende dalla preferenza dell'investitore in termini di coinvolgimento, tolleranza al rischio e obiettivi di investimento.

Giocatori del settore

Quindi, quali sono alcuni dei principali attori del settore che offrono agli investitori l’accesso a opportunità di investimento passivo? Di seguito ne vengono riportati alcuni da considerare, che rappresentano ciascuno degli approcci descritti in precedenza.

*I dati forniti di seguito erano accurati al momento della redazione e sono soggetti a modifiche. Qualsiasi potenziale investitore dovrebbe verificare i parametri*

1. Prologis

(PLD )

Rappresentando uno sguardo ai REIT, Prologis è un esempio lampante che si concentra sul settore immobiliare industriale, in particolare sulle strutture di distribuzione per la logistica e la gestione della catena di fornitura in tutto il mondo. Offre agli investitori opportunità di investimento immobiliare passivo possedendo e gestendo un vasto portafoglio di magazzini e centri di distribuzione di alta qualità.

Investendo in Prologis, gli individui possono ottenere esposizione ai settori in forte espansione dell’e-commerce e della logistica senza la necessità di una gestione diretta della proprietà, rendendolo un’opzione interessante per coloro che desiderano diversificare il proprio portafoglio di investimenti con immobili industriali.

Al momento della stesura di questo articolo, il PLD è stato elencato dalla maggior parte degli analisti come “'Acquisto forte'.

2. Verticale

Nel frattempo, Upright si distingue come un perfetto esempio di ciò che può essere realizzato e offerto quando si considera l’investimento immobiliare passivo attraverso piattaforme di crowdfunding. Precedentemente noto come Fund That Flip, Upright offre agli investitori accreditati la possibilità di investire passivamente in progetti immobiliari residenziali con rendimenti potenziali fino al 13%. Gli investitori possono scegliere tra proprietà individuali, fondi comuni o l'Horizon Residential Income Fund, che opera con i vantaggi fiscali di un REIT.

Con particolare attenzione a criteri di sottoscrizione rigorosi, Upright offre una selezione di investimenti di debito a breve e lungo termine in più di 35 stati, sviluppati da migliaia di operatori, offrendo diversificazione e controllo sulle scelte di investimento con investimenti minimi a partire da $ 1,000 per fondi comuni e $ 5,000 per i singoli immobili

3. Brixmor Property Group Inc.

(BRX )

Infine, c'è Brixmor Property Group, un gruppo di investimento immobiliare (REIG) specializzato in immobili al dettaglio, focalizzato principalmente sul possesso e sulla gestione di un ampio portafoglio di centri commerciali all'aperto. Offre inoltre agli investitori opportunità di investimento immobiliare passivo attraverso la sua struttura REIT quotata in borsa, consentendo agli azionisti di beneficiare del reddito generato dalle sue proprietà senza le complessità della gestione diretta della proprietà.

L'attenzione di Brixmor per le location commerciali incentrate sulla comunità la posiziona in modo unico nel mercato immobiliare. Queste location soddisfano le esigenze quotidiane dei consumatori e generano un flusso costante di visitatori.

Al momento in cui scrivo, BRX è stato elencato dalla maggior parte degli analisti come "'Acquisto forte'.

Scegliere la proprietà giusta

Un altro passaggio fondamentale nell'investimento immobiliare passivo riguarda la scelta del right proprietà per te. Ricorda, dopo tutto, questo è un investimento, non un acquisto destinato a soddisfare il tuo gusto personale. Ciò significa che quando si sceglie un immobile in cui investire passivamente, un investitore dovrebbe prima chiarire i propri obiettivi di investimento, compresi i rendimenti attesi, la tolleranza al rischio e l’orizzonte di investimento.

Successivamente, è necessaria una due diligence completa, che implica un'analisi approfondita dell'immobile in termini di mercato, potenziale ubicazione e credibilità del team di gestione o della piattaforma che facilita l'investimento.

Valutare gli aspetti finanziari dell'operazione, come i flussi di cassa previsti, le spese e la struttura dell'investimento, è fondamentale per comprenderne la fattibilità e l'allineamento con i propri obiettivi di investimento. Inoltre, è essenziale comprendere la struttura legale dell'investimento e le eventuali implicazioni fiscali.

Infine, considerare la diversificazione del portafoglio immobiliare per mitigare il rischio dovrebbe guidare la decisione se procedere con l’investimento.

Un approccio pratico è adatto a te?

A prima vista, gli investimenti immobiliari passivi possono sembrare complicati. Tuttavia, una volta deciso l’approccio giusto per te, non è più così. Il punto è sostituire gli oneri operativi con la comodità.

Per l’investitore esperto, le iniziative immobiliari passive hanno il potenziale per aprire nuove strade per generare ricavi e costruire capitale in una classe di attività che apparentemente non passa mai di moda.