Apa itu Investasi Real Estat Pasif dan Bagaimana Cara Kerjanya?

Investasi real estat pasif adalah pendekatan sederhana namun menarik untuk memperkuat portofolio seseorang. Praktik ini, yang terus berkembang popularitasnya berkat teknologi baru, melibatkan investasi modal secara strategis di properti residensial maupun komersial, sekaligus menyerahkan komitmen pemilik properti kepada pengelola properti pihak ketiga. Di bawah ini, kami akan membahas lebih lanjut daya tarik di balik pendekatan ini, dan cara kerjanya.

Mengapa Real Estat Pasif?

Berinvestasi di real estat bukanlah hal baru dan tetap populer karena beberapa alasan – pasif atau sebaliknya. Beberapa di antaranya termasuk,

• Arus Kas: Investasi real estate dapat menghasilkan stabil arus kas melalui pendapatan sewa. Hal ini sangat menarik bagi investor yang mencari aliran pendapatan tetap di samping potensi apresiasi investasi mereka.
• Apresiasi: Nilai real estat biasanya meningkat seiring waktu, menawarkan investor peluang untuk memperoleh keuntungan modal ketika mereka menjual properti. Apresiasi harga jangka panjang ini dapat meningkatkan hasil investasi secara signifikan.
• LeverageReal estat juga memungkinkan investor untuk menggunakan leverage lebih luas dibandingkan jenis investasi lainnya. Misalnya, dengan menggunakan dana pinjaman untuk membiayai sebagian harga beli properti, investor dapat memperoleh imbal hasil investasi yang lebih tinggi, dengan asumsi nilai properti meningkat.
• Diversifikasi: Menambahkan real estate ke portofolio investasi juga meningkatkan diversifikasi, mengurangi risiko secara keseluruhan. Hal ini dimungkinkan karena real estat sering kali memiliki korelasi yang rendah dengan kelas aset lainnya, yang berarti properti tersebut dapat berkinerja baik sementara investasi lainnya mengalami kegagalan.
• Keuntungan Pajak: Investasi real estat juga dapat memberikan berbagai keuntungan pajak kepada investor. Ini mencakup pengurangan bunga hipotek, biaya operasional, pajak properti, dan depresiasi. Strategi tertentu yang lebih maju (pertukaran 1031) memungkinkan investor untuk menunda pajak keuntungan modal ketika menginvestasikan kembali hasil penjualan ke properti investasi lain.
• Lindung Nilai InflasiSecara historis, harga dan sewa properti biasanya naik seiring inflasi. Hal ini menjadikan properti sebagai lindung nilai yang baik terhadap inflasi, karena kenaikan harga dapat meningkatkan pendapatan sewa dan nilai properti, sehingga melindungi daya beli investor.

Dengan mempertimbangkan manfaat-manfaat yang tercantum, jelaslah mengapa real estat merupakan tambahan yang menarik bagi portofolio seseorang, karena sangat sedikit aset yang menawarkan serangkaian keuntungan yang sama dengan memiliki properti.

Jadi, apa yang bisa diberikan oleh investasi real estat pasif yang belum dimanfaatkan oleh investor? Jawabannya sederhana: waktu, ketenangan pikiran, peluang, dan kenyamanan.

Dengan mendelegasikan tugas pengelolaan properti kepada pihak ketiga, pemilik properti tidak perlu lagi mengalokasikan waktu dan sumber daya untuk pemeliharaan dan pengawasan penyewa. Meskipun jenis layanan ini biasanya tidak gratis, layanan ini sangat nyaman karena memungkinkan pemilik properti mempertimbangkan investasi secara lokal dan jauh. Hal ini juga membuka pintu bagi investor yang tertarik pada real estat, yang meskipun mereka punya waktu, belum tentu memiliki keahlian untuk mengambil tanggung jawab tersebut.

Aksesibilitas Investasi Pasif

Dengan mempertimbangkan manfaatnya, terdapat berbagai pendekatan untuk mengakses investasi pasif. Mari kita bahas lebih lanjut dan cara kerjanya.

Dana Investasi Real Estat (REIT)

Real Estate Investment Trust (REIT) adalah perusahaan yang memiliki, mengoperasikan, atau mendanai real estat yang menghasilkan pendapatan. REIT, yang modelnya mirip dengan reksa dana, memberikan kesempatan kepada investor individu untuk memperoleh bagian dari pendapatan yang dihasilkan melalui kepemilikan real estat komersial tanpa harus membeli, mengelola, atau membiayai sendiri properti apa pun.

REIT diwajibkan oleh undang-undang untuk mendistribusikan sebagian besar pendapatannya (biasanya 90% atau lebih) kepada pemegang saham sebagai dividen, menjadikannya pilihan yang menarik bagi investor yang mencari pendapatan. Tujuannya adalah untuk menawarkan manfaat investasi real estate yang dipadukan dengan kemudahan dan likuiditas berinvestasi di saham.

Perlu dicatat bahwa di antara REIT, ada beberapa pendekatan berbeda yang dapat diambil. Ini termasuk:

• Ekuitas DIRE: Ini adalah tipe yang paling umum dan memiliki serta mengelola real estat yang menghasilkan pendapatan. Pendapatan dihasilkan terutama melalui penyewaan ruang dan pengumpulan sewa.
• REIT Hipotek (mREIT): Ini memberikan pembiayaan untuk real estat yang menghasilkan pendapatan dengan membeli atau memulai hipotek dan sekuritas berbasis hipotek. Mereka memperoleh pendapatan dari bunga atas aset keuangan tersebut.
• REIT Hibrid: REIT Hibrid menggabungkan strategi REIT ekuitas dan REIT hipotek untuk memiliki properti dan menyediakan pembiayaan real estat.

REIT dapat diperdagangkan secara publik di bursa efek utama, terdaftar secara publik tetapi tidak terdaftar, atau swasta. REIT yang diperdagangkan secara publik menawarkan keuntungan likuiditas, serupa dengan saham, memungkinkan investor membeli dan menjual saham dengan mudah melalui pasar saham. REIT yang tidak terdaftar dan swasta mungkin menawarkan lebih sedikit likuiditas namun masih dapat memberikan akses terhadap investasi real estat yang terdiversifikasi.

Secara keseluruhan, REIT memungkinkan investor untuk mendapatkan eksposur ke sektor real estate seperti perumahan, komersial (gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, gudang), fasilitas kesehatan, dan banyak lagi, tanpa kerumitan dan persyaratan modal yang signifikan dalam kepemilikan properti langsung. Perusahaan-perusahaan tersebut juga dapat menawarkan potensi keuntungan pajak, karena perusahaan-perusahaan tersebut pada umumnya tidak dikenakan pajak di tingkat perusahaan jika mereka mematuhi persyaratan peraturan tertentu, termasuk mendistribusikan sebagian besar penghasilan kena pajak mereka kepada pemegang saham. Struktur ini dapat membantu investor mencapai aliran pendapatan yang stabil seiring dengan apresiasi modal jangka panjang.

Platform Crowdfunding

Cara umum lainnya untuk mendapatkan akses terhadap peluang investasi real estate pasif adalah melalui platform crowdfunding. Pasif platform crowdfunding real estat adalah pasar online yang memungkinkan individu berinvestasi dalam proyek real estat tanpa membeli, mengelola, atau membiayai sendiri properti secara langsung. Beberapa contoh platform tersebut meliputi:

• • Groundfloor
  • Equity Multiple

Meskipun idenya mirip dengan REIT, platform ini memanfaatkan kekuatan crowdfunding untuk mengumpulkan dana dari banyak investor, sehingga memungkinkan mereka untuk berpartisipasi dalam investasi real estat dengan persyaratan modal yang berpotensi lebih rendah.

Dengan menurunkan persyaratan modal, investor mendapatkan keuntungan dalam berbagai cara. Investor kecil kini tidak hanya dapat mengambil bagian dalam pasar real estat, namun mereka yang memiliki kemampuan dapat mendistribusikan modal ke berbagai peluang yang lebih luas (komersial, perumahan, pergudangan, dll.)

Selain itu, platform yang memungkinkan investasi semacam itu biasanya menawarkan peningkatan transparansi dalam proyek-proyek bersama dengan layanan manajemen profesional yang membuat investasi real estat pasif begitu menarik.

Sindikasi Real Estate dan Grup Investasi (REIGs)

Terakhir, ada sindikasi real estat dan Grup Investasi Real Estat (REIG). Ini adalah bentuk investasi kolektif dalam real estat, yang memungkinkan investor untuk menyatukan sumber daya mereka untuk berinvestasi dalam properti yang mungkin berada di luar jangkauan atau keahlian finansial mereka. Pendekatan ini serupa dengan crowdfunding, tetapi dengan otonomi/kontrol yang lebih sedikit atas pilihan dalam alokasi modal. Alih-alih memungkinkan investor untuk secara selektif memilih properti untuk diinvestasikan dari kumpulan listing, pilihan tersebut diserahkan kepada para profesional yang bertugas menilai potensi pengembalian investasi dan risiko terkait.

Sindikasi real estat adalah kemitraan sementara dan spesifik proyek yang dibentuk untuk berinvestasi dalam satu peluang real estat. Dalam sindikasi real estat, sponsor (atau sindikator) mengidentifikasi peluang investasi dan ditugaskan untuk mengakuisisi, mengelola, dan akhirnya menjual properti tersebut. Untuk memfasilitasi proses ini, calon investor (mitra terbatas) diundang untuk menyediakan modal yang diperlukan. Sementara sponsor menyumbang sebagian kecil modal dan memikul sebagian besar tanggung jawab manajemen proyek, investor biasanya menyediakan sebagian besar pendanaan dengan keterlibatan minimal dalam operasi sehari-hari, sehingga kontribusi mereka lebih pasif. Pembagian keuntungan disusun terlebih dahulu, dengan sponsor sering kali mendapatkan biaya manajemen dan insentif berbasis kinerja, seperti bagian dari keuntungan yang melebihi ambang batas yang telah ditentukan, memastikan keselarasan kepentingan dan potensi pengembalian yang substansial.

Sementara itu, Real Estate Investment Groups (REIGs) merupakan entitas permanen yang berinvestasi pada portofolio properti real estat. Mereka biasanya diatur sebagai perusahaan yang memiliki dan mengelola properti residensial atau komersial. Dengan membeli saham atau unit dalam kelompok ini, investor secara tidak langsung dapat mengambil bagian dalam usaha real estate, mendapatkan keuntungan dari paparan pasar properti tanpa tanggung jawab kepemilikan langsung.

Saat membandingkan keduanya, ada beberapa perbedaan utama yang perlu diingat.

• Ruang Lingkup dan Durasi: Sindikasi umumnya terfokus pada satu proyek dan bubar setelah proyek tersebut dijual atau tujuan investasi tercapai. REIG, sebaliknya, lebih permanen dan dapat berinvestasi di banyak properti dalam jangka panjang.
• Keterlibatan Investor: Meskipun kedua opsi tersebut bersifat pasif, investor dalam sindikasi mungkin memiliki peluang untuk berinvestasi pada proyek tertentu yang sesuai dengan kriteria investasi mereka. Investor REIG berinvestasi di perusahaan dengan jenis properti yang lebih luas, sehingga memberi mereka lebih sedikit kendali atas investasi individu.
• Pengembalian InvestasiPengembalian sindikasi seringkali terkait langsung dengan kinerja satu proyek, yang dapat menawarkan imbalan yang lebih tinggi tetapi juga risiko yang lebih tinggi. REIG menyediakan investasi yang lebih terdiversifikasi, berpotensi menawarkan pengembalian yang lebih stabil tetapi mungkin lebih rendah.

Baik sindikasi real estat maupun REIG menawarkan peluang dan pertimbangan unik bagi investor yang ingin mendiversifikasi portofolionya ke dalam real estat dengan pendekatan investasi pasif. Pilihan di antara keduanya bergantung pada preferensi investor terhadap keterlibatan, toleransi risiko, dan tujuan investasi.

Pelaku Industri

Jadi, apa sajakah pemain industri terkemuka yang menawarkan investor akses ke peluang investasi pasif? Berikut adalah beberapa hal yang dapat dipertimbangkan, yang mewakili masing-masing pendekatan yang telah dijelaskan sebelumnya.

*Angka-angka yang diberikan di bawah ini akurat pada saat penulisan dan dapat berubah sewaktu-waktu. Setiap calon investor harus memverifikasi metrik*

1. Prologis

(PLD )

Mewakili REITs, Prologis adalah contoh terkemuka yang berfokus pada real estate industri – khususnya fasilitas distribusi untuk logistik dan manajemen rantai pasokan di seluruh dunia. Ini menawarkan peluang investasi real estat pasif kepada investor dengan memiliki dan mengelola portofolio gudang dan pusat distribusi berkualitas tinggi yang luas.

Dengan berinvestasi di Prologis, individu dapat memperoleh eksposur ke sektor e-commerce dan logistik yang sedang berkembang pesat tanpa memerlukan pengelolaan properti secara langsung, menjadikannya pilihan yang menarik bagi mereka yang ingin mendiversifikasi portofolio investasi mereka dengan real estat industri.

Pada saat penulisan, PLD terdaftar oleh sebagian besar analis sebagai ''Beli Kuat'.

2. Tegak

Sementara itu, Upright menonjol sebagai contoh sempurna tentang apa yang dapat dicapai dan ditawarkan ketika mempertimbangkan investasi real estat pasif melalui platform crowdfunding. Sebelumnya dikenal sebagai Fund That Flip, Upright menawarkan investor terakreditasi kemampuan untuk berinvestasi secara pasif dalam proyek real estat perumahan dengan potensi pengembalian hingga 13%. Investor dapat memilih dari properti individu, dana gabungan, atau Horizon Residential Income Fund, yang beroperasi dengan keuntungan pajak dari REIT.

Dengan fokus pada kriteria penjaminan emisi yang ketat, Upright menyediakan pilihan investasi utang jangka pendek dan jangka panjang di lebih dari 35 negara bagian, dikembangkan oleh ribuan operator, menawarkan diversifikasi dan kontrol atas pilihan investasi dengan investasi minimum mulai dari $1,000 untuk dana gabungan dan $5,000 untuk properti individu

3. Brixmor Properti Group Inc.

(BRX )

Terakhir, ada Brixmor Property Group, sebuah grup investasi real estat (REIG) yang berspesialisasi dalam real estat ritel, dengan fokus utama pada kepemilikan dan pengelolaan portofolio luas pusat perbelanjaan terbuka. Ia juga menawarkan peluang investasi real estat pasif kepada investor melalui struktur REIT yang diperdagangkan secara publik, memungkinkan pemegang saham mendapatkan keuntungan dari pendapatan yang dihasilkan oleh propertinya tanpa kerumitan pengelolaan properti langsung.

Penekanan Brixmor pada lokasi ritel yang berpusat pada komunitas menempatkannya secara unik di pasar real estat. Lokasi-lokasi ini memenuhi kebutuhan konsumen sehari-hari dan mendorong lalu lintas pengunjung yang konsisten ke lokasi mereka.

Pada saat penulisan, BRX terdaftar oleh sebagian besar analis sebagai ''Beli Kuat'.

Memilih Properti yang Tepat

Langkah penting lainnya dalam investasi real estat pasif melibatkan pemilihan benar properti untuk Anda. Ingat, bagaimanapun juga, ini adalah investasi, bukan pembelian yang dimaksudkan untuk memenuhi selera pribadi Anda. Artinya, ketika memilih properti untuk berinvestasi secara pasif, investor harus terlebih dahulu memperjelas tujuan investasinya, termasuk ekspektasi imbal hasil, toleransi risiko, dan jangka waktu investasi.

Berikutnya, diperlukan uji tuntas yang komprehensif, yang melibatkan penelusuran mendalam ke dalam analisis pasar properti, potensi lokasi, dan kredibilitas tim manajemen atau platform yang memfasilitasi investasi.

Mengevaluasi kondisi keuangan suatu transaksi, seperti proyeksi arus kas, pengeluaran, dan struktur investasi, sangat penting untuk memahami kelayakan dan kesesuaiannya dengan tujuan investasi. Selain itu, memahami struktur hukum investasi dan implikasi pajaknya juga penting.

Terakhir, mempertimbangkan diversifikasi dalam portofolio real estat untuk memitigasi risiko akan memandu keputusan apakah akan melanjutkan investasi atau tidak.

Apakah Pendekatan Hands-Off Tepat untuk Anda?

Sekilas, investasi real estat pasif mungkin tampak rumit. Namun, setelah Anda memutuskan pendekatan yang tepat untuk Anda, hal ini tidak lagi terjadi. Intinya adalah mengganti beban operasional dengan kenyamanan.

Bagi investor yang cerdas, inisiatif real estat pasif berpotensi membuka jalan baru untuk menghasilkan pendapatan dan membangun ekuitas dalam kelas aset yang sepertinya tidak pernah ketinggalan jaman.