Tokenisasi Real Estat: Perlombaan untuk Memiliki Masa Depan Properti Telah Dimulai

Dubai telah mengambil langkah besar menuju rencana tokenisasi properti senilai triliun dolar.

Minggu lalu, Dubai Land Department (DLD) dan Ctrl Alt, penyedia infrastruktur tokenisasi, diperkenalkan kemampuan perdagangan pasar sekunder untuk aset real estat yang di tokenisasi, menandai peluncuran Fase Dua dari Dubai Proyek Tokenisasi Real Estat Pilot.

Dengan pasar sekunder untuk token berbasis properti ini, DLD dan Ctrl Alt memungkinkan penjualan kembali token real estat senilai lebih dari $5 juta, sehingga memungkinkan kepemilikan properti secara parsial.

Fase ini dibangun berdasarkan tahap percontohan yang sukses, di mana sepuluh properti di Dubai ditokenisasi, yang mewakili nilai real estat sebesar AED 18.5 juta.

Hampir 8 juta token diterbitkan pada tahap itu, yang sekarang memenuhi syarat untuk dijual kembali dalam lingkungan yang terkontrol. Langkah ini akan memperluas akses investor di seluruh sektor properti Dubai, yang selama ini mengalami peningkatan pesat, mencapai rekor Dh916 miliar (lebih dari $249 miliar USD) dalam total transaksi properti pada tahun 2025.

Perdagangan akan berlangsung dalam kerangka kerja yang diatur pada platform distribusi proyek untuk memastikan integritas transaksi.

Untuk proyek ini, Ctrl Alt telah memilih blockchain XRP Ledger, yang baru-baru ini diaktifkan Sebuah peningkatan baru yang memungkinkan entitas yang teregulasi untuk mengoperasikan bursa terdesentralisasi (DEX) yang dibatasi aksesnya. Semua transaksi akan dieksekusi dan dicatat di XRP Ledger, dengan semua dana diamankan oleh Ripple Custody.

“Kami bangga dapat bekerja sama dengan Departemen Pertanahan Dubai dan VARA pada Fase Kedua proyek ini, yang menunjukkan apa yang mungkin terjadi ketika pemerintah dan inovasi tingkat institusional bersatu untuk membangun jalur digital terdepan di pasar,” kata Robert Farquhar, CEO, MENA di Ctrl Alt. “Tokenisasi asli hanya mencapai potensi penuhnya ketika aset dapat berpindah secara efisien setelah penerbitan, dan perdagangan pasar sekunder sangat penting untuk mencapai hasil tersebut.”

Dengan upaya ini, Dubai bertujuan untuk menjadi pusat global untuk tokenisasi real estat, yaitu proses mengubah hak kepemilikan properti fisik menjadi token digital yang dapat dibeli, dijual, dan diperdagangkan di platform blockchain. Dengan mewakili sebagian kecil kepemilikan properti, setiap token secara signifikan menurunkan hambatan untuk masuk.

Investasi minimum di sini cukup rendah dibandingkan dengan investasi properti tradisional, sehingga membuka pasar bagi lebih banyak investor dan, pada gilirannya, meningkatkan likuiditas, sehingga memudahkan untuk masuk dan keluar dari investasi, bahkan kapan saja.

Terdesentralisasi, tidak berubah, dan tanpa batas. Teknologi blockchainSementara itu, teknologi ini menyediakan cara yang transparan dan aman untuk mencatat kepemilikan dan transaksi, sehingga menyederhanakan pencatatan dan penyelesaian. Dengan menghilangkan perantara, teknologi ini memungkinkan transaksi yang lebih cepat dan hemat biaya.

Manfaat-manfaat ini telah menarik perhatian lembaga keuangan tradisional; namun, kurangnya kejelasan regulasi dan pendekatan yurisdiksi yang tidak konsisten tetap menjadi hambatan bagi tren tokenisasi. Perdagangan sekunder yang tipis, yang membatasi likuiditas, adalah faktor lain yang menghambat pertumbuhan.

Blockchain itu sendiri menghadirkan risiko unik, seperti penipuan phishing dan celah keamanan pada smart contract, yang membutuhkan langkah-langkah keamanan siber yang kuat. Terlepas dari tantangan-tantangan ini, tokenisasi aset dunia nyata terus mendapatkan momentum.

Dorongan Dubai untuk Properti yang Ditokenisasi

Sektor properti merupakan pasar yang sangat besar, dan diperkirakan akan mencapai angka fantastis $673 triliun pada tahun 2026, sementara volume pasar diperkirakan akan meningkat menjadi $727 triliun pada tahun 2029, menurut statista.

Di antara pasar yang berkembang pesat, Portugal, Korea Selatan, Arab Saudi, dan Dubai mengalami pertumbuhan yang signifikan.

Mengingat kemampuan tokenisasi properti untuk membuka paradigma investasi baru dan kebijakan Dubai... meningkatkan fokus Dalam hal digitalisasi, kota metropolitan terbesar dan terpadat di UEA ini secara aktif mengintegrasikan tokenisasi ke dalam kerangka peraturan dan infrastruktur properti publiknya.

Tahun lalu, DLD, badan pemerintah yang bertanggung jawab atas pendaftaran, pengorganisasian, dan promosi investasi real estat di Dubai, menyusun peta jalan untuk melakukan tokenisasi terhadap 7% pasar real estat kota tersebut pada tahun 2033, dengan nilai sekitar $16 miliar.

Sejalan dengan peta jalan tersebut, badan tersebut pertama-tama mengembangkan platform bernama Prypco Mint, bekerja sama dengan Ctrl Alt dan perusahaan fintech real estat Prypco, untuk melakukan tokenisasi akta properti di XRP Ledger, dengan Zand Bank sebagai mitra perbankan.

Platform ini memungkinkan investor untuk membeli kepemilikan sebagian (fractional ownership) atas properti lokal menggunakan mata uang lokal, mulai dari hanya 2,000 dirham (sekitar $544). Meskipun awalnya hanya tersedia untuk pemegang kartu identitas UEA dan hanya mendukung transaksi dirham, DLD berencana untuk memperluas akses secara global dan kemudian mengintegrasikan lebih banyak platform.

Pada bulan Mei lalu, agensi tersebut berhasil meluncurkan properti tokenisasi pertamanya, yang sepenuhnya terjual habis dalam waktu 24 jam. Kemudian, sebulan kemudian, DLD terjual Proyek real estat tokenisasi kedua melalui Prypco Mint diluncurkan dalam waktu kurang dari 2 menit. Proyek ini menghasilkan daftar tunggu lebih dari 10,700 calon pembeli.

Respons investor yang kuat ini digambarkan oleh pendiri dan CEO Prypco, Amira Sajwani, sebagai tanda bahwa “investor siap untuk cara yang lebih cerdas dan lebih mudah diakses untuk berinvestasi di bidang properti.”

Dengan dimulainya perdagangan pasar sekunder, pemerintah telah memulai fase kedua dari program percontohan ini, yang bertujuan untuk menilai efisiensi pasar, kesiapan operasional, dan keselarasan dengan hukum properti yang berlaku, sekaligus memperkuat transparansi dan perlindungan investor.

Mitra infrastruktur proyek, Ctrl Alt, yang mencetak token yang mewakili kepemilikan hak milik selama Fase Satu, kini juga membantu menerapkan fungsionalitas pasar sekunder untuk Fase Dua.

Platform ini telah terintegrasi langsung dengan sistem DLD, memungkinkan token sertifikat hak milik diterbitkan, dikelola, dan ditransfer secara on-chain. Hal ini juga memastikan bahwa catatan blockchain sinkron dengan registrasi properti pemerintah.

“Tujuan kami adalah membangun infrastruktur pasar sekunder yang efisien untuk seluruh ekosistem sambil mempertahankan kontrol dan tata kelola yang dipersyaratkan oleh DLD dan VARA,” kata Matt Acheson, CPO di Ctrl Alt, Penyedia Layanan Aset Virtual (VASP) berlisensi, yang telah melakukan tokenisasi aset senilai lebih dari $850 juta di berbagai sektor, tidak hanya real estat tetapi juga kredit swasta, dana, komoditas, dan banyak lagi.

Pada Fase Kedua saat ini, token juga dipasangkan dengan token Asset-Referenced Virtual Assets (ARVA) untuk memungkinkan transfer yang diatur di pasar sekunder. Lapisan kedua ini mengatur siapa yang dapat memperdagangkan token dan dalam kondisi apa, memastikan semua perdagangan mematuhi peraturan.

“Untuk mencapai hal ini, Ctrl Alt merekayasa kerangka kerja teknis yang canggih untuk memfasilitasi pengoperasian ganda token manajemen ARVA dan token kepemilikan secara mulus di dalam blockchain.”

– Acheson

Jadi, Ctrl Alt mengelola kompleksitas mendasar dari teknologi tokenisasi, sementara platform distribusi seperti PRYPCO berfokus sepenuhnya pada penyediaan pengalaman real estat fraksional yang lancar bagi pengguna akhir.

Tokenisasi Mendunia

Di Dubai, tokenisasi real estat berkembang pesat dari program percontohan menjadi pasar yang teregulasi dan berpotensi tumbuh tinggi. Namun tren ini tidak hanya terbatas pada UEA; pemerintah, lembaga keuangan, dan pengembang swasta di seluruh Timur Tengah, Asia, Eropa, dan Amerika Utara semakin banyak mengeksplorasi model kepemilikan properti berbasis blockchain.

Baru-baru ini, Arab Saudi berhasil melaksanakan transfer sertifikat kepemilikan properti melalui tokenisasi. Dengan pencapaian ini, negara Islam Arab yang berdaulat ini telah mengambil langkah nyata menuju tujuan transformasi digital yang digariskan dalam Visi Saudi 2030.

Transaksi tersebut dilakukan antara Dana Pengembangan Real Estat (REDF) dan pengembang solusi perumahan terjangkau yang didukung pemerintah, yaitu Perusahaan Perumahan Nasional (NHC).

Untuk transaksi ini, mereka memanfaatkan infrastruktur kelas negara dari droppRWA, yang menyediakan segalanya mulai dari standar token, logika kepatuhan, dan kerangka kerja penerbitan hingga mekanisme pengiriman versus pembayaran yang stabil.

“Kami telah berhasil melaksanakan transaksi properti terverifikasi blockchain ujung-ke-ujung pertama di Kerajaan, menggunakan standar pertama yang dibuat pemerintah untuk tokenisasi kepemilikan properti. Dengan menghubungkan transaksi langsung ke catatan resmi sejak awal, ini akan memperluas partisipasi, memperkuat kepercayaan FDI, meningkatkan likuiditas, mempercepat pembiayaan pembangunan, dan memungkinkan inovasi PropTech baru.”

– Majed bin Abdullah Al-Hogail, Menteri Urusan Kota, Pedesaan, dan Perumahan

Bahkan bank sentral Kazakhstan telah meluncurkan program percontohan untuk tokenisasi properti.

Sesuai proyek, token yang didukung properti komersial akan diterbitkan, masing-masing mewakili 1 meter persegi properti. Untuk saat ini, uji coba sedang dilakukan dalam lingkungan uji coba regulasi di bawah pengawasan ketat untuk membantu menciptakan mekanisme partisipasi yang jelas dan meletakkan dasar untuk adopsi yang lebih luas.

Tren tokenisasi juga menyebabkan Bed Bath & Beyond (BBBY ) untuk mengumumkan berencana meluncurkan platform untuk tokenisasi aset. Ini akan dimulai dengan properti, di mana orang dapat melihat nilai dari apa yang mereka miliki dan mengakses pembiayaan di satu tempat.

“Menyediakan jalur likuiditas yang bertanggung jawab dan sesuai peraturan bagi pemilik rumah dan pemegang aset riil adalah strategi dan visi jangka panjang kami,” kata CEO Marcus Lemonis. Peritel e-commerce ini juga tertarik untuk mengakuisisi perusahaan teknologi blockchain, Token.com, yang akan memperluas portofolionya yang sudah termasuk tZERO dan GrainChain.

Sementara itu, di Asia Selatan, World Liberty Financial (WLFI), sebuah perusahaan kripto yang sebagian sahamnya dimiliki oleh keluarga Presiden AS Donald Trump, dan pengembang real estat mewah DarGlobal mengumumkan rencana untuk membuat token dari resor bermerek Trump di Maladewa.

Menurut CEO DarGlobal, Ziad El Chaar, tokenisasi akan membuat investasi properti lebih mudah diakses oleh lebih banyak investor yang saat ini tidak dapat mengaksesnya.

“Ini menandai terobosan bagi investasi properti,” kata Chaar. “Bersama-sama, kita memikirkan kembali bagaimana investor yang memenuhi syarat dapat mengakses, memperdagangkan, dan pada akhirnya memperoleh likuiditas dalam bunga pendapatan pinjaman di properti berkualitas tinggi saat sedang dikembangkan.”

Kesepakatan itu diumumkan pada forum World Liberty Financial yang diadakan di Mar-a-Lago, yang dihadiri oleh para pelaku keuangan tradisional (TradFi) seperti CEO Franklin Templeton, Jenny Johnson, dan Goldman Sachs (GS ) CEO David Solomon; perwakilan industri kripto termasuk Coinbase (COIN ) CEO Brian Armstrong, dan pendiri Binance Changpeng Zhao, bersama dengan Senator Ashley Moody dan Bernie Moreno, miliarder hotel Barry Sternlicht, presiden FIFA Gianni Infantino, dan rapper Nicki Minaj.

Rencananya adalah untuk melakukan tokenisasi atas pendapatan pinjaman dari Trump International Hotel & Resort, Maldives, sebuah properti perhotelan mewah yang memiliki sekitar 100 pantai ultra-mewah dan vila di atas air. Proyek ini dijadwalkan selesai pada tahun 2030.

Penawaran token ini akan menawarkan kepada investor yang memenuhi syarat baik imbal hasil tetap maupun aliran pendapatan pinjaman dari properti tersebut.

Lebih spesifiknya, token ini akan ditawarkan melalui penempatan pribadi dan hanya dijual kepada investor terakreditasi yang telah diverifikasi. Akses ke penawaran awal akan diaktifkan melalui dompet tertentu dan mitra pihak ketiga. Token ini mungkin memiliki utilitas on-chain tambahan seperti kemampuan untuk menggunakan kepemilikan sebagai jaminan pinjaman melalui WLFI Markets.

“Kami membangun World Liberty Financial untuk membuka akses keuangan terdesentralisasi ke seluruh dunia,” dan dengan pengumuman ini, “kami sekarang memperluas akses tersebut ke properti yang di tokenisasi,” kata salah satu pendiri World Liberty Financial, Eric Trump. “Untuk pertama kalinya, peserta yang memenuhi syarat dapat menjadi bagian dari properti ikonik.”

Tokenisasi resor tersebut, yang saat ini sedang dalam pengembangan, akan dilakukan dalam kemitraan dengan Securitize, sebuah perusahaan tokenisasi yang menyediakan infrastruktur untuk mengubah aset tradisional menjadi token on-chain.

Platform ini digunakan oleh BlackRock untuk dana pasar uang dolar AS on-chain miliknya, BUIDL, yang memegang aset. $ 2.46 miliar secara total nilai.

“Real estat merupakan salah satu kelas aset yang paling sulit untuk di-tokenisasi secara efektif,” kata Carlos Domingo, salah satu pendiri dan CEO Securitize. “Kami percaya bahwa produk real estat on-chain yang terukur dan diterbitkan dengan mempertimbangkan kepatuhan, tata kelola, dan struktur pasar akan diminati secara global.”

Perusahaan teknologi keuangan tersebut baru-baru ini melaporkan peningkatan pendapatan sebesar 841% untuk sembilan bulan pertama tahun 2025, mencapai $55.6 juta.

Informasi ini dibagikan sebagai bagian dari pengajuan SEC perusahaan untuk go public di Nasdaq dengan kode saham SECZ, melalui penggabungan dengan Cantor Equity Partners II (CEPT), sebuah perusahaan cek kosong yang didukung oleh Cantor Fitzgerald, yang masih menunggu persetujuan dari pemegang saham dan regulator.

Tipping Point

Cukup jelas bahwa tokenisasi aset dunia nyata (RWA). Tren ini secara bertahap menyebar ke seluruh dunia.

Tokenisasi telah dikembangkan selama satu dekade, tetapi baru dalam beberapa tahun terakhir ini mulai mendapatkan daya tarik di seluruh keuangan tradisional. Mulai dari bank global seperti JPMorgan (JPM ) kepada manajer aset besar seperti BlackRock (BLK )Raksasa TradFi semakin banyak memasukkan aset yang di tokenisasi dalam penawaran mereka.

Adopsi ini terjadi di tengah meningkatnya permintaan akan infrastruktur penyelesaian berbasis blockchain, meningkatnya kebutuhan untuk memodernisasi sistem keuangan yang sudah usang, dan proyeksi yang berkembang bahwa aset yang di tokenisasi dapat berkembang menjadi pasar bernilai triliunan dolar dalam dekade berikutnya.

Sebuah laporan dari Boston Consulting Group (BCG) dan Ripple memperkirakan pasar aset yang di tokenisasi, termasuk stablecoin, akan mencapai $19 triliun pada tahun 2033 seiring pertumbuhan teknologi mendekati "titik kritis."

Pertumbuhan ini berada di tengah-tengah perkiraan moderat laporan sebesar $12 triliun dan proyeksi yang lebih optimis sebesar $23.4 triliun dalam tujuh tahun ke depan.

Sementara Obligasi Pemerintah AS yang ditokenisasi Meskipun telah meraih kesuksesan awal, memungkinkan bendahara perusahaan untuk memindahkan uang tunai mereka yang menganggur ke dalam obligasi pemerintah jangka pendek yang di tokenisasi tanpa perantara, laporan tersebut juga menyoroti tokenisasi kredit swasta dan emisi karbon sebagai studi kasus, di mana blockchain dapat memberikan transparansi, keterlacakan, dan kepemilikan sebagian kepada pasar yang secara tradisional buram dan tidak likuid.

Menurut data dari, tokenisasi RWA telah melampaui nilai $25 miliar, mencakup utang Departemen Keuangan AS, komoditas, kredit swasta, obligasi korporasi, ekuitas publik dan swasta, dana alternatif institusional, dan real estat. rwa.xyzNilai ini telah meningkat sekitar 10 kali lipat dalam 2 tahun terakhir.

Di antara semua aset, real estat adalah salah satu yang paling lambat bergerak di dalam blockchain. Sejauh ini, hanya 64 properti, dengan nilai gabungan... $ 372 juta, telah di tokenisasi secara global, meskipun angka tersebut telah tumbuh lebih dari 13 kali lipat dari $27 juta pada awal tahun lalu.

Tokenisasi properti juga hanya mencakup sebagian kecil dari pasar properti global. Namun menurut proyeksi Deloitte, properti senilai $4 triliun diperkirakan akan di tokenisasi pada tahun 2035.

“Properti yang ditokenisasi tidak hanya dapat membuka jalan bagi pasar dan produk baru, tetapi juga memberi organisasi properti kesempatan untuk mengatasi tantangan terkait inefisiensi operasional, biaya administrasi tinggi yang dibebankan kepada investor, dan partisipasi ritel yang terbatas,” kata Deloitte dalam laporannya. melaporkan tahun lalu.

Pertumbuhan yang diproyeksikan oleh perusahaan konsultan raksasa ini dalam ekosistem real estat berbasis token global diperkirakan akan terjadi di tiga komponen utama.

Kepemilikan tokenisasi atas pinjaman dan sekuritisasi adalah salah satu komponen yang menurut laporan ini akan menyumbang pangsa tertinggi dari real estat tokenisasi, mencapai $2.39 triliun pada tahun 2035, dengan tingkat penetrasi pasar total sebesar 0.55%.

Meskipun mungkin bukan kandidat yang tepat untuk tokenisasi karena perannya dalam krisis keuangan global 2008 dan pengawasan regulasi selanjutnya, laporan tersebut mencatat bahwa sekuritas berbasis aset blockchain menarik minat investor yang signifikan.

Namun, dana real estat swasta memiliki potensi terbesar, dengan tingkat penetrasi pasar sebesar 8.5% dan diperkirakan akan mencapai $1 triliun dalam 9 tahun.

Dana-dana ini, yang dapat di-tokenisasi baik dengan menerbitkan dana baru di dalam blockchain atau dengan men-tokenisasi dana di luar blockchain, menurut Deloitte, dapat menjadi kasus penggunaan yang tepat untuk men-tokenisasi aset real estat dengan mengurangi peran perantara, sehingga menciptakan dana yang lebih efisien. Di sini, platform tunggal dan saling terhubung dapat menawarkan cara yang mudah untuk menangani penerbitan saham, layanan aset, dan perdagangan, katanya.

Sementara itu, kepemilikan tokenisasi atas proyek yang sedang dibangun atau lahan yang belum dikembangkan diperkirakan akan mencapai $50 miliar selama periode ini, dengan tingkat penetrasi pasar sebesar 0.80%.

Dengan pusat data dan proyek infrastruktur yang kembali menarik minat, kepemilikan sebagian melalui tokenisasi dapat memungkinkan investor untuk memiliki kepemilikan atas proyek pengembangan padat modal dengan pengembalian yang menarik.

Menurut Deloitte, tokenisasi aset real estat “dapat memungkinkan investor institusional untuk membuat portofolio khusus dengan token yang sesuai dengan tesis investasi mereka. Dan sementara instrumen keuangan tradisional kurang memiliki personalisasi yang sangat tinggi, tokenisasi dapat mewujudkannya.”

Menurut melaporkan Menurut EY, investor diperkirakan akan meningkatkan alokasi portofolio mereka ke aset tokenisasi sebesar 2% pada tahun 2027. Menariknya, alokasi aset tokenisasi dalam portofolio real estat diproyeksikan tumbuh lebih agresif, yaitu sebesar 4.7%, hingga 6% pada tahun 2027 dan seterusnya.

Laporan tersebut juga mengungkapkan bahwa real estat menempati peringkat teratas atau kedua sebagai alternatif tokenisasi yang paling disukai di antara 49% individu dengan kekayaan bersih tinggi (HNWI) dan 56% investor institusional.

Semua temuan ini mencerminkan meningkatnya kepercayaan pada potensi blockchain untuk mentransformasi pasar properti.

Menurut Sternlicht, yang perusahaan Starwood Capital-nya mengelola aset senilai lebih dari $120 miliar, tokenisasi dapat merevolusi industri ini. “Teknologinya unggul,” dan “masa depan,” kata Sternlicht. Ia bahkan membandingkan kondisi tokenisasi saat ini dengan AI, dengan mengatakan, “Ini bahkan lebih awal di dunia fisik daripada AI.” Ia menambahkan:

“Ini adalah hal yang fantastis bagi dunia, dunia hanya perlu mengejar ketertinggalan.”

Kesimpulan

Masa depan tokenisasi real estat jelas cerah, mendapatkan daya tarik yang signifikan di kalangan pengembang, investor, penyedia teknologi, dan pemerintah. Seiring kemajuan teknologi, kematangan infrastruktur, dan peningkatan kejelasan regulasi, tokenisasi real estat akan tumbuh dan mengarah pada penetapan harga dan strategi investasi yang lebih baik.